jeudi 14 mars 2013

Dans un jugement récent, la Cour supérieure refuse d'émettre une injonction interlocutoire pour faire respecter une clause d'opération continue faute de démonstration d'un préjudice irréparable

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Les lecteurs assidus de ce blogue savent que je porte une attention toute particulière aux décisions rendues en matière d'injonction. C'est pourquoi nous attirons aujourd'hui votre attention sur la décision récente de l'Honorable juge Roger E. Baker dans Soltron Realty, l.p. c. MTY Tiki Ming Entreprises Inc. (2013 QCCS 988) où il rejette une demande d'injonction interlocutoire pour faire respecter une clause d'opération continue faute de preuve d'un préjudice irréparable.


Dans cette affaire, la Demanderesse est le locateur de l'immeuble commercial connu sous le nom des Cours Mont-Royal. Un contrat est intervenu entre les parties pour la location d'un des espaces disponible dans la foire alimentaire de l'immeuble pour l'exploitation d'un comptoir de restauration. La Défenderesse a sous-loué cet emplacement à une autre compagnie qui y a exploitée une restaurant japonais jusqu'au 12 mai 2012, date à laquelle la sous-locataire a cessé ses activités. Depuis ce temps, l'espace en question est vide, quoique la Défenderesse continue à payer son loyer à tous les mois.
 
Voulant faire respecter la clause d'opération continue qui se retrouve dans le bail entre les parties, la Demanderesse recherche l'émission d'une injonction interlocutoire forçant la Défenderesse à exploiter un restaurant dans l'espace loué.
 
La Défenderesse conteste cette demande et allègue que la Demanderesse ne souffre pas d'un préjudice irréparable. Elle présente une preuve à cet effet.
 
Le juge Baker, après une analyse du dossier, en vient à la conclusion  que le critère du préjudice irréparable n'est pas rencontré, de sorte qu'une injonction ne peut être émise:
[21] In this case, Petitioner relies almost exclusively on the existence of the continuous clause itself. The evidence adduced by Petitioner on the issue of serious prejudice is contradicted by the viva voce evidence and affidavits of the Respondent. Indeed, there is no evidence that Plaintiff is suffering any prejudice at the present time, nor that it will likely suffer serious prejudice in the future. It must be recalled that the Defendant has paid rent in accordance with the lease from the time its sub-tenant ceased operations in May of 2012. 
[22] While Plaintiff has demonstrated an apparent right, it has failed to demonstrate that it has met the requirement of the second paragraph of article 752 C.C.P. on the issue of serious prejudice. 
[23] As a consequence of the Court’s findings in respect of the appearance of right and serious or irreparable prejudice, it is not necessary to deal with the issue of the balance of convenience.
Commentaire:

Respectueusement, je ne suis pas d'accord avec cette décision. En effet, l'exécution en nature est la règle en droit civil (voir à cet égard notre Dimanches rétro du 23 décembre 2012) et le fait d'en être privé peut, à lui seul, constituer un préjudice irréparable (voir 9210-6418 Québec inc. c. Société en commandite 270-280 Fort St-Louis (2011 QCCS 137) et notre billet du 28 janvier 2011 au même sujet).

Or, à mon avis, une clause d'opération continue est justement une des obligations pour laquelle le défaut d'exécuter en nature entraîne un préjudice irréparable puisqu'elle n'est pas susceptible d'une compensation monétaire et qu'elle est stipulée précisément dans le but d'obtenir une prestation spécifique.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/13VaxQr

Référence neutre: [2013] ABD 105

2 commentaires:

  1. I don't agree. The landlord was asking for an interlocutory injunction, not a permanent injunction. The landlord didn't meet the requirements of art 752. The "continuous operation" clause is poorly drafted - what I have seen included in such a clause is an acknowledgement by the tenant that failure to continuously operate would cause irreparable damage to the landlord entitling the landlord to immediate injunctive relief. If the landlord doesn't have that acknowledgement, then it has the onus of leading evidence of irreparable harm - like a decrease of shoppers in the area, a decrease in sales by other tenants which affect how much rent landlord collects, and the like.

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  2. I respect your opinion. That said I believe that the failure to abide by a continuous operations clause like this, in the absence of any compelling reason to do so (it does not appear from the judgment that the Defendant had any valid reason not to respect the lease), is, in and of itself, an irreparable prejudice. To hold otherwise is to accept that execution in kind, where it was clearly provided for by the parties in an agreement, can be delayed for years, which appears to me to be inconsistent with the general rule in civil law.

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