Les recours disponibles en cas de violation d'un pacte de préférence

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà traité séparément des concepts dont nous discutons ce matin, mais il fait parfois bon de réunir le tout dans un même billet. Ainsi, j'attire ce matin votre attention sur l'affaire Produits Suncor Énergie, s.e.n.c. c. Finance Wentworth (Québec) Inc. (2012 QCCS 6287) parce qu'elle résume bien les principes applicables en matière de violation d'un pacte de préférence. À cet égard, comme nous l'avions souligné en octobre dernier, il n'est pas possible de faire annuler une vente intervenue en violation d'un pacte de préférence même lorsque l'acquéreur est de mauvaise foi, mais il reste possible d'obtenir une injonction pour bloquer ladite vente si elle n'est pas encore finalisée.

 

Dans cette affaire, la Demanderesse intente des procédures en jugement déclaratoire, passation de titre et injonction permanente. Elle allègue que la Défenderesse tente de vendre, en violation d'un pacte de préférence, un immeuble dans lequel elle est locataire.

 

Pour sa part, la Défenderesse soutient avoir obtenu une offre d’achat de 3,2 M$ et que pour acquérir l’immeuble, la Demanderesse doit payer ce montant, invoquant la clause portant sur le droit de premier refus. La Demanderesse rétorque que l’offre d’achat du tiers acquéreur n’est pas valable puisque pas faite de bonne foi et soutient avoir mis en branle la clause d’option d’achat lui permettant de faire l’achat de l’immeuble à 1,5 M$. 

 

Après en être venu à la conclusion que la position de la Demanderesse devait être retenue, l'Honorable juge Steve J. Reimnitz se penche sur la question de l'injonction. La Demanderesse demande celle-ci pour protéger ses droits, faisant valoir qu'une fois la vente entre la Défenderesse et le tiers acquéreur finalisée, il ne lui resterait qu'un recours en dommages. Encore une fois, la Cour donne raison à la Demanderesse:

[175] La demanderesse soumet que selon l’article 1397 C.c.Q., suite à un contrat de vente conclu en violation d’un pacte de préférence, son seul recours disponible serait un recours en dommages-intérêts, et ce, même contre un acheteur de mauvaise foi. Si sa requête est accueillie sur le fond, la demanderesse ne pourrait demander l’annulation de la vente imminente. Elle se réfère à la décision Nault c. Turcotte, dans cette affaire n’ayant pas été en mesure d’acquérir à temps une propriété pour laquelle il bénéficiait d’un pacte de préférence, le demandeur poursuit les vendeurs et l’acheteur en annulation de la vente de la propriété, ainsi qu’en dommages-intérêts. Le tribunal a rejeté la requête en annulation de vente en ces termes :

« [51] Les auteurs Jean-Louis Baudouin et Pierre-Gabriel Jobin indiquent également qu'on ne peut, dans une telle situation, demander l'annulation de la vente:  

"Pour assurer une certaine stabilité aux conventions, l'article 1397 du Code civil pose une règle qui a le grand mérite de mettre fin à une controverse. Lorsque, au mépris de la promesse, ou d'un pacte de préférence, le promettant conclut le contrat avec un autre, frustrant ainsi le bénéficiaire des avantages de l'entente projetée, celui-ci ne peut exiger l'annulation de la convention intervenue avec le tiers, lors même que ce dernier est de mauvaise foi. La loi limite sa réclamation à des dommages-intérêts contre le promettant et également, en cas de mauvaise foi de sa part, contre le tiers. Il s'agit d'une application particulière, mais définie par la loi, de la responsabilité d'un tiers pour complicité dans la violation du contrat." 

[52] Ainsi, le bénéficiaire d'un pacte de préférence ne peut réclamer que des dommages et intérêts du promettant pour non-respect du pacte et, en cas de mauvaise foi, du tiers acheteur.

[176] Aussi dans Ferme Gross & Fils inc. c. Fafard, la demanderesse réclame des dommages-intérêts contractuels subis suite à la vente par le défendeur de sa terre à un tiers en violation d’un pacte de préférence. Le tribunal accueille l’action en partie :

« [35] Bénéficiaire d'un pacte de préférence, la demanderesse a vraisemblablement réalisé que la règle énoncée à l'article 1397 C.c.Q. fait en sorte que, frustrée par la vente consentie à Éric Fafard par le défendeur, en violation de son droit, elle ne peut néanmoins réclamer que des dommages-intérêts de celui-ci pour non-respect du pacte, tout autre recours lui étant juridiquement refusé. En d'autres mots, une telle violation ne donne ouverture ni à un recours en annulation de la vente consentie à un tiers ni à un recours en passation de titre. »

[177] Il en est de même dans Wilson c. Gestion Marcel Dusseault. Le demandeur requiert du tribunal de prononcer la nullité d’un contrat de vente d’un immeuble, alléguant que son droit de premier refus n’a pas été respecté. Le juge conclut que la mauvaise foi du tiers pourra faire l’objet d’un recours en dommages, mais ne permet pas de prononcer la nullité de la vente :

« [77] Malgré une promesse d'achat acceptée, le permettant vendeur avait vendu à 3633713 Canada inc. Cette vente était attaquée. 

[78] Voici ce que précise le juge Rochon pour la Cour d'appel :  

15 Les conclusions en passation de titre de l'appelant rencontrent en l'article 1397 C.c.Q. un obstacle dirimant. L'article se lit : 

Le contrat conclu en violation d'une promesse de contracter est opposable au bénéficiaire de celle-ci, sans préjudice, toutefois, de ses recours en dommages-intérêts contre le promettant et la personne qui, de mauvaise foi, a conclu le contrat avec ce dernier. Il en est de même du contrat conclu en violation d'un pacte de préférence.

16 Dans l'arrêt Viel c. Entreprises immobilières du Terroir inc., cette question de droit était traitée dans le cadre d'un obiter : Le droit ancien reconnaît, dans certains cas, au bénéficiaire d'un pacte de préférence le droit d'exiger en nature du promettant et du tiers qui, de mauvaise foi et à la suite de manœuvres frauduleuses, ont conclu un contrat en violation de son droit. Le droit nouveau rejette cette mesure. 

17 Que l'on qualifie l'entente qui serait intervenue entre Brodeur et l'appelant de promesse de contracter ou de pacte de préférence, la solution retenue par le législateur à l'article 1397 C.c.Q. est la même : le contrat conclu même de mauvaise foi en violation de la promesse de contracter ou du pacte de préférence est opposable au bénéficiaire. La mauvaise foi du tiers sera, le cas échéant, sanctionnée par le recours en dommages-intérêts.

[79] La Cour d'appel nous rappelle donc que le recours en inopposabilité est le recours approprié. La mauvaise foi du tiers sera, le cas échéant, sanctionnée par un recours en dommages-intérêts. »

[178] Une demande d’injonction pour empêcher une vente faite en violation d’un pacte de préférence a été accueillie par la Cour supérieure dans Côté c. Bouchard, le tribunal a accueilli la requête en écrivant à la page 7 :

« Le tribunal est d'avis que l'injonction interlocutoire doit être émise pour empêcher que ne soit créé un état de droit ou de fait auquel le jugement final ne pourra remédier. L'honorable John R. Hannan s'exprimait à ce sujet comme suit: 

Pourtant, le détenteur des droits à exercer suite à un vrai pacte de préférence peut demander qu'une injonction soit émise pour protéger ses droits jusqu'au moment où la vente aura lieu. Dans la cause Jacol Realty Holdings Inc. c. Conseil d'expansion économique d'Argenteuil, l'honorable Rothman a écrit : 

As a general rule, and in the absence of fraud or conduct amounting to fraud on the part of the purchaser, if an owner sells the property to a third person in violation of a right of first refusal he has granted, there is no right to set aside the sale and no recourse against the purchaser. The only recourse of the person to whom the right of first refusal was granted is a recourse in damages against the vendor for violation of his personal commitment. 

I do not suggest that the holder of a right of first refusal cannot seek relief by way of injunction to prevent the owner of a property subject to a right of first refusal from selling that property in violation of his right. I have little doubt that, in appropriate cases, the remedy may be available. 

Nor, of course, do I suggest that a creditor cannot take action to set aside a sale that has been made in fraud of his rights. Clearly, in the proper case, that remedy is available under Articles 1032 C.C. et sqq. »

[179] De l’avis du tribunal, suite à l’examen de la jurisprudence applicable à l’espèce, la demande d’injonction est bien fondée.

Mise à jour:

La Cour d'appel a confirmé cette décision le 4 avril 2014. Vous pouvez consulter notre billet sur cette dernière décision.

Référence : [2012] ABD 465