Des faits nouveaux sont nécessaires pour justifier la modification d'une ordonnance de sauvegarde

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà discuté ensemble du fait que chaque renouvellement d'une ordonnance d'injonction ou de sauvegarde est une audition de novo (voir notre billet de décembre 2011 sur la question: http://bit.ly/UR9pok). Ainsi, dans le contexte de l'audition sur le renouvellement d'une telle ordonnance, les parties peuvent facilement faire leur représentations sur la nécessité de modifier le contenu de l'ordonnance préalablement émise. Cette question ne pose pas de problème. Qu'en est-il cependant de la situation où une partie désire faire modifier une ordonnance d'injonction ou de sauvegarde pendant qu'elle est toujours en vigueur? S'il ne fait aucun doute que la Cour a le pouvoir de modifier une ordonnance toujours en vigueur, il faudra faire la preuve d'une situation factuelle nouvelle pour justifier l'exercice par la Cour d'un tel pouvoir comme le souligne la Cour dans Polaris Realty (Canada) Ltd. c. Services alimentaires Java-U inc. (2012 QCCS 6270).

Dans cette affaire, la Cour est saisie d'une requête en modification d'une ordonnance de sauvegarde qui ordonne à Java-U de verser à Polaris le loyer total des locaux occupés par Adam-U, le premier jour de chaque mois. Pour sa part, Adam-U doit ensuite rembourser 75% de ce loyer à Java-U [NTD: vous aurez noté que, pour une très rare fois, j'utilise le nom des parties dans le résumé sommaire des faits. Bien que j'évite habituellement de le faire, l'existence ici de deux dossiers réunis rend l'utilisation de la désignation neutre des parties trop difficile].

 

L'Honorable juge Christiane Alary souligne d'abord que le pouvoir de la Cour de modifier une ordonnance de sauvegarde ne doit normalement être utilisé qu'en présence d'une situation factuelle nouvelle:

[22] Selon l’auteur Céline Gervais, l’ordonnance peut être révisée, si la situation évolue, en cours d’instance. 

[23] La jurisprudence reconnaît que, pour apporter des modifications à une ordonnance de sauvegarde en vigueur, il faut toutefois être en présence de modifications substantielles à la situation qui avait cours au moment de l’émission de l’ordonnance. 

[24] Les ordonnances de sauvegarde, dans le présent dossier, ont été initialement émises sur la base du principe qu’un locataire ne peut, pendant l’instance, continuer à occuper des locaux loués et à y exploiter un commerce sans compenser le locateur. 

[25] Devant l’apparence de droit du locateur d’obtenir le paiement du loyer, le préjudice sérieux qu’il subit si l’occupation des lieux ne lui rapporte rien et la nécessité de maintenir un certain équilibre entre les parties pendant l’instance, le juge Dugré a statué que le loyer intégral devait être payé par les défenderesses.  

[26] En l’espèce, les défenderesses prétendent que des faits nouveaux justifient de revoir les ordonnances et de réduire le loyer à payer durant l’instance.

En l'instance, la juge Alary est d'opinion que les circonstances nouvelles de l'affaire justifient la modification de l'ordonnance préalablement rendue par la Cour. En effet, cette ordonnance supposait la progression rapide des procédures, lesquelles se déroulent moins rapidement que prévu. Cela a pour effet de créer une situation inéquitable pour les parties qui demandent la modification:

[48] Au moment de rendre les ordonnances de sauvegarde de juin 2012, il semble que le juge Dugré ait pris en considération le fait que le dossier devait progresser rapidement et être entendu dans les plus brefs délais. Dans l’ordonnance de gestion rendue concurremment, il écrit :

Or, ces demandes de sauvegarde sont clairement tributaires de la date à laquelle les requêtes introductives d’instance seront entendues au fond. Pour être entendues au fond, un échéancier serré doit être établi, entériné et respecté, et les dates d’audition fixées. En conséquence, la décision sur les demandes de sauvegarde de nature injonctive, il importe de le souligner, est indissociable d’ordonnances de sauvegarde administratives visant à assurer la gestion efficace des deux dossiers en cause afin qu’ils soient entendus rapidement au fond.

[49] À l’heure actuelle, il est clair que le dossier ne pourra procéder que tard au printemps 2013 ou à l’automne 2013. 

[50] La dette d’Adam-U à l’égard de Java-U, en ce qui concerne le paiement du loyer, augmente sans cesse. Alors que Java-U avait accepté de subventionner Adam-U pendant six mois, pour un montant de loyer de 22 650 $, elle devra le faire plus longtemps, compte tenu des nouveaux délais avant d’être entendu au fond. 

[51] Les défenses des défenderesses à la requête en résiliation de bail semblent sérieuses. Il est tout à fait plausible que la présence d’un échafaudage comme celui installé par Polaris, devant un commerce, ait un impact négatif sur l’achalandage.  

[52] L’objectif de l’ordonnance de sauvegarde est de conserver un équilibre entre les parties durant l’instance. Jusqu’à présent, les défenderesses ont acquitté le loyer en entier, sous réserve du loyer de novembre. Par contre, les défenderesses continuent à subir les inconvénients liés à la présence de l’échafaudage devant leur commerce. 

[53] Certes, Polaris a le droit d’être compensée pour l’occupation de son local. Cependant, compte tenu des faits et de l’évolution du dossier, le Tribunal est d’avis que le maintien d’un équilibre entre les parties justifie de modifier les ordonnances de sauvegarde et de diminuer le loyer payable par les défenderesses durant l’instance.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/R7f4K0

Référence neutre: [2012] ABD 466