lundi 11 avril 2016

Lorsque le vendeur et le notaire commettent des fautes distinctes qui contribuent à causer des dommages à un acheteur, leur responsabilité doit être retenue in solidum

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Au moment où je vous écris ces lignes, il est 3:10 du matin et je prends une pause de la préparation d'une audition du même jour pour écrire le billet de cet après-midi. Maintenir un blogue comme celui-ci est un travail souvent difficile, mais il en vaut pleinement la peine lorsqu'il me permet de rencontrer des membres chevronnés du Barreau et contribuer un tant soit peu à aider leur préparation pour des auditions. J'ai été très touché récemment lorsque Me Françis Giroux m'a dit utiliser À bon droit comme un de ses outils de recherche. C'est pourquoi j'ai décidé en son honneur de traiter de l'affaire Miller c. Tinsley (2016 QCCQ 1699) qu'il a récemment plaidée avec succès.


Dans cette affaire, les Demandeurs poursuivent les Défenderesses en dommages suite à la conclusion d'une vente immobilière.

En effet, ils achètent en juillet 2010 de la Défenderesse un chalet et un terrain en bordure de la Rivière Richelieu, à Noyan. Après l'achat, ils constatent que la superficie du terrain est inférieure à ce qui leur a été représenté en raison de l'application de la Loi sur le domaine hydrique. Ils tiennent donc la vendeuse, la courtière immobilière et la notaire responsables de la valeur de la parcelle de terrain manquante et des autres dommages subis.

Après analyse de la preuve, l'Honorable juge Monique Dupuis en vient à la conclusion que la vendeuse et la notaire sont responsables des dommages subis par les Demandeurs. Suite à sa détermination du quantum payable aux Demandeurs, elle se penche sur la question de la solidarité imparfaite.

Elle souligne à cet égard que bien que les fautes respectives de la vendeuse et la notaire découlent d'objet différents et qu'on ne saurait parler de solidarité au sens du Code civil du Québec, la solidarité imparfaite s'impose puisque les deux fautes ont contribuées aux dommages:
[155] En effet, il est acquis depuis la décision de la Cour d'appel dans l'affaire Chartré et al c. Exploitation Agricole et Forestière des Laurentides inc. et al, qu'un notaire qui à l'issue de sa recherche, omet de dévoiler l'état réel des charges, doit aussi le montant que les acheteurs ont payé en trop :
" [36] Les notaires qui, à l’issue de leur recherche, ont omis de dévoiler l’état réel des charges doivent-ils aussi le montant que les acheteurs ont payé en trop? En principe oui, puisque, abstraction faite de toute autre considération, ils ont manqué à l’obligation de moyen qu’ils ont contractée en acceptant la demande de services professionnels formulée par les parties. Or, il se révèle que leur faute a causé préjudice à l’une d’elles, l’acheteur. C’est en effet en raison de son ignorance, provoquée par l’erreur des notaires, que l’acheteur s’est départi d’une somme correspondant à la valeur de la charge, en l’occurrence 33 000 $, telle que l’a arbitrée la Cour supérieure. "
[156] La Cour reconnaît que l'objet de l'obligation du vendeur diffère de celle du notaire mais implique l'exécution d'une prestation identique. Il ne s'agit cependant pas d'une solidarité prévue au Code civil du Québec :
" [40] C’est ainsi que se pose le problème de déterminer la responsabilité respective de deux ordres de débiteurs, la venderesse tenue à la garantie contre l’éviction, et les notaires, dont l’exécution fautive du contrat de services a causé le préjudice subi par l’acheteur. Dans les circonstances particulières de l’espèce, l’objet de chacune de ces deux obligations, bien que différent, implique l’exécution d’une prestation identique, puisque, dans chaque cas, il s’agit du versement d’un montant de 33 000 $. Cette exécution, par l’un ou l’autre des obligés, entraînera l’extinction des deux créances, abstraction faite pour l’instant de l’hypothèse d’un recours subrogatoire. À l’évidence, la solidarité prévue au Code ne trouve pas application puisqu’il ne s’agit pas d’une situation expressément prévue par une convention ou par la loi (article 1525 C.c.Q.). "
[157] La Cour d'appel reconnaît dans les circonstances de cette affaire, l'existence de l'obligation in solidum :
" [46] Malgré les sérieuses réserves exprimées par Baudouin, je crois qu’il faut reconnaître l’existence de l’obligation in solidum. Comme le soulignent Pineau, Burman et Gaudet, cette notion s’avère nécessaire pour répondre « aux situations qui présentent à la fois pluralité de liens ou plusieurs dettes distinctes éventuellement de nature différente ». Je note que, dans un arrêt récent, le juge Brossard de notre Cour s’est montré favorable à l’idée :
D’entrée de jeu, je souligne que si Chubb avait poursuivi à la fois Auteuil et Bescom, in solidum, et que le premier juge avait alors condamné les deux parties conjointement à payer chacune un tiers des dommages causés par l’incendie ou condamné les deux ou deux tiers in solidum tout en spécifiant que leur responsabilité respective était égale et que l’inexécution de leurs obligations respectives à l’égard de Delstar avait contribué, de façon égale, aux dommages, je n’aurais alors vu aucune raison d’intervenir à l’encontre d’un tel jugement, sur la base de ses conclusions de faits. "
[158] La jurisprudence subséquente a appliqué les principes posés par la Cour d'appel quant à la responsabilité in solidum dans diverses situations. Ainsi en 2013, la Cour d'appel en étend la portée et son application au cas de l'annulation d'un contrat de vente en raison de la non-divulgation par le vendeur de l'existence d'importantes servitudes affectant la propriété vendue. Le notaire dont la responsabilité est engagée en raison de ses fautes professionnelles, est tenu in solidum avec le vendeur de payer aux acheteurs le prix de vente.
Référence : [2016] ABD 144

2 commentaires:

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