L'obligation du courtier de vérifier la documentation en est une de moyens

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Le courtier immobilier a le devoir de vérifier avec prudence et diligence l'information qui est remise à son client. Comme l'indique l'Honorable juge Charles Ouellet dans l'affaire Mario Côté inc. c. Groupe ENV inc. (2016 QCCS 24), cette obligation en est une de moyens de sorte que l'on ne peut automatiquement le tenir responsable pour les fausses représentations qui pourraient être faites.

Les faits de l'affaire sont simples.

En novembre 2012, la Demanderesse et signe une promesse d’achat pour une terre agricole qui appartenait alors à la Défenderesse ENV. Cette promesse d’achat est acceptée le même jour en la présence du courtier mandaté par la vendeuse (le Défendeur Lessard).

La promesse d'achat mentionne la déclaration du vendeur à l'effet que les terres sont drainés selon le plan de drainage "sauf le champs 8".

Une vente survient subséquemment pour un prix de 350 000 $ et l'acte de vente indique que : "Le VENDEUR déclare et garanti que les terres sont drainées conformément au plan de drainage, à l’exception du champs numéro 8 tel qu’identifié sur le plan de «La Financière Agricole du Québec»".

La Demanderesse intente un recours contre la vendeuse et son courtier. Puisque la vendeuse fait faillite avant l'audition, le débat se poursuit seulement contre le courtier Défendeur.

Dans son analyse juridique, le juge Ouellet rappelle que l'obligation du courtier à l'égard de la vérification de l'information en est une de moyens:

[43]        Dans Petit c. Lachance, la Cour d’appel écrit : 

« Un courtier ou un agent immobilier a donc l'obligation de vérifier avec prudence et diligence toute l'information remise à son client, en vue d'une transaction immobilière. Cette obligation en est une de « moyens », c'est-à-dire qu'ils doivent prendre tous les moyens mis à leur disposition pour remplir leurs obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par le client. (Henri Richard, précité, p. 44). La façon d'agir de Lachance doit donc satisfaire à un standard moyen, mais en tenant compte de sa qualité de spécialiste dans le domaine d'activité propre au courtage immobilier. » 

[44]        Dans la quatrième édition de l’ouvrage écrit à l’origine par Henri Richard on peut lire, relativement au rôle joué par le courtier et à ses obligations [les emphases sont du soussigné] : 

« Page 13 […]  

Lors de l’accomplissement d’une opération immobilière dans le cadre d’un contrat de courtage, le courtier assiste son client-inscripteur en vue de la vente de sa propriété. Il annonce l’immeuble en vente, le fait visiter, sollicite des acheteurs potentiels, agit comme porte-parole de son client-inscripteur dans les négociations préliminaires à toute promesse d’achat, reçoit les promesses d’achat et les transmet à son client-inscripteur, reçoit le dépôt qui accompagne les promesses d’achat et voit à ce que le notaire obtienne tous les documents nécessaires à la rédaction de l’acte de vente. [Référence omise]  

[…]  

Page 15 […] 

L’étude de la jurisprudence nous fait réaliser que le courtier, dans l’exercice de sa profession, est placé dans toutes sortes de situations, et bien qu’il soit un professionnel du courtage immobilier, il n’est pas le professionnel de l’immeuble, dans le sens qu’il est ni un architecte, ni un menuisier ou un plombier. Ainsi, et pour ne fournir qu’un exemple, il n’entrerait pas dans les obligations habituelles d’un courtier de vérifier ou de faire vérifier l’efficacité d’un système de drainage de l’immeuble qu’il est chargé de vendre, même si ses clients-vendeurs lui déclarent que ce système est artisanal. [Référence omise] 

[…] 

Page 110 […] 

Dans le domaine du courtage immobilier, ces obligations signifient qu’un courtier doit satisfaire à un standard moyen, mais en tenant compte de sa qualité de professionnel dans une sphère d’activités particulières. [Référence omise] 

[…] 

Page 111 […] 

Dans l’évaluation de la responsabilité d’un courtier, les tribunaux doivent analyser le comportement du défendeur eu égard à une agence ou à un courtier normalement prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. [Référence omise] Cette obligation en est une de « moyens », c’est-à-dire que le courtier doit prendre tous les moyens mis à sa disposition pour remplir ses obligations sans nécessairement arriver au résultat souhaité par la partie à laquelle il est lié par contrat de courtage. [Référence omise] 

[…] 

Page 136 […] 

Il est indéniable que les obligations d’habileté, de diligence et de prudence incluent l’obligation de vérification. 

[…] 

Page 144 […] 

Tout comme l’obligation de conseil, la responsabilité du courtier découlant de son obligation de vérification doit s’apprécier en fonction de l’expérience et de la connaissance des parties en matière immobilière. [Référence omise] Ainsi, des propriétaires-vendeurs qui sont entrepreneurs en construction ne peuvent reprocher à leur courtier d’avoir indiqué que l’immeuble est « tout rénové » alors qu’il est affecté de sérieux problèmes d’isolation et d’un manque d’aération dans le toit. […] »

[45]        En l’espèce, le Tribunal estime que LESSARD n’avait pas l’obligation de s’assurer qu’un système de drainage conforme aux plans était réellement enfoui dans le sous-sol de l’immeuble. Une telle vérification ne relève pas de son champ de compétences d’une part et, d’autre part, telle que l’a reconnu l’experte de CÔTÉ INC., cette vérification nécessite de pratiquer des excavations en plusieurs endroits sur le terrain, tâche qui va au-delà des devoirs du courtier. 

[46]        De plus, il n’y a pas de lien de causalité entre le reproche formulé contre LESSARD – ne pas s’être assuré de l’existence du système décrit aux plans de drainage – et les montants réclamés pour l’installation d’un système de drainage différent, conforme aux données actuelles de la science. 

[47]        Les plans de drainage prévoient sur une partie importante un écartement entre les drains de 30 mètres, lequel est insuffisant selon le témoignage même de l’experte de la demanderesse. Elle suggère un écartement de 10 mètres. Les plans tels qu’ils existent, sur plusieurs parties de l’immeuble, ne prévoient aucun drainage. À d’autres endroits, la preuve démontre que la mise en place de drains conformément à ces plans n’est pas réaliste compte tenu de la présence de roc. 

[48]        D’autre part, la demanderesse pratique l’agriculture à grande échelle, elle possède des équipements lourds et un employé dont la tâche première consiste à construire et entretenir les ouvrages de drainage de surface sur ses terres. Elle fait aussi un commerce spéculatif de terres agricoles. Le Tribunal estime qu’elle a été imprudente lorsque, par l’entremise de son représentant Mario Côté, elle a pris la décision d’acheter la terre en question en ne faisant aucune vérification relative au drainage souterrain et, notamment, en ne consultant même pas les plans de drainage qui lui avaient été fournis. 

[49]        À ce sujet, la preuve démontre que M. Côté est dans l’erreur lorsqu’il affirme que la simple existence de plans de drainage lui permettait de conclure que la terre était adéquatement drainée de façon souterraine et systématique sur toute sa superficie, au motif qu’ou bien une terre est drainée ou elle ne l’est pas, ou encore qu’on ne peut être à « demi-enceinte » tel qu’il l’a dit au procès. 

[50]        La preuve a plutôt révélé que si des plans de drainage peuvent, lorsque les conditions le permettent, prévoir un système de drainage souterrain systématique sur l’ensemble de la superficie cultivable, cela n’est pas nécessairement le cas. Suivant les conditions de sol rencontrées, les plans peuvent prévoir ce que les témoins experts ont appelé « du drainage parcellaire » ou encore des ouvrages qualifiés « d’hydro-agricoles » pour pallier les difficultés de mettre en place un drainage systématique traditionnel, sur toute la superficie.  

[51]        En l’espèce, le courtier LESSARD n’est pas un spécialiste en drainage souterrain de terres agricoles et il était en droit de s’attendre à ce que CÔTÉ INC. examine les plans techniques qu’il s’était assuré de mettre à la disposition de cette dernière. LESSARD s’est d’ailleurs assuré auprès du notaire de Côté que ce dernier avait bien pris possession des plans de drainage avant la signature du contrat d’achat. 

[52]        LESSARD n’avait aucun moyen raisonnable de savoir que les ouvrages prévus sur les plans en question n’avaient pas tous été mis en place, l’experte de CÔTÉ INC. reconnaissant qu’il faut procéder à des excavations exploratoires. 

[53]        Le Tribunal estime que même si LESSARD avait consulté les plans de drainage avant que ceux-ci ne soient remis au notaire de CÔTÉ INC., où celle-ci en a par la suite pris possession, LESSARD n’aurait pas eu l’expertise suffisante ni la responsabilité d’identifier à CÔTÉ INC. les lacunes à ces plans en regard de la science actuelle ni, nous l’avons déjà dit, pour l’informer que le système de drainage prévu aux plans n’était pas dans les faits en place. 

[54]        Conséquemment, le Tribunal estime que la responsabilité de LESSARD n’est pas engagée.

Référence : [2016] ABD 15