mardi 14 avril 2015

La passation de titre n'est possible que dans la mesure où elle se fonde sur une offre valide

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

La passation de titre est l'ultime expression de la volonté du législateur de donner effet au consentement libre et éclairé donné par des parties à une offre d'achat/vente. En effet, nous avons déjà discuté à plusieurs reprises de la flexibilité dont feront preuve les tribunaux pour donner effet à ces offres. Reste qu'il faut que l'offre sur laquelle se base la partie qui demande passation soit valide comme le souligne l'Honorable juge André Prévost dans Jet Version inc. c. Jardins Normand Lalande inc. (2015 QCCS 1415).



Dans cette affaire, la Demanderesse présente une demande de passation de titre sur une parcelle de terrain désignée comme étant le lot 1 849 361 du cadastre du Québec, dans la circonscription foncière de Deux-Montagnes. À titre subsidiaire, la Demanderesse requiert une servitude de passage sur un chemin existant, d’une longueur d’environ 56 mètres, qui traverse le lot dans son extrémité est.
 
La Défenderesse conteste la demande de passation de titre pour plusieurs motifs, dont le fait que la promesse de vente ne peut être exécutée parce qu'elle n'a pas les droits sur le lot pertinent.
 
Après analyse, le juge Prévost en vient à la conclusion que la Défenderesse a raison sur la question de la passation de titre. En effet, en l'absence d'une offre valide, il ne saurait être question de forcer la passation de titre:
[30]        À première vue, elle semble donc s’être conformée aux exigences préalables au recours en passation de titre. 
[31]        Cependant, se fonde-t-elle sur une promesse « valide et exécutoire »? 
[32]        La promesse d’achat de la Propriété en date du 29 mars 2004 est adressée exclusivement à Les Jardins et se limite aux lots dont cette dernière est propriétaire et qui ont fait l’objet de l’acte de vente signé subséquemment le 5 juillet 2004. 
[33]        Or, le Lot n’appartient pas à Les Jardins à cette époque, pas plus qu’ultérieurement par ailleurs. Il est la propriété de Sa Majesté la reine du chef du Canada et est loué à Normand Lalande personnellement jusqu’au 11 mai 2011, date à laquelle ce dernier en fait l’acquisition. 
[34]        En aucun moment, Les Jardins n’a-t-elle été en mesure de céder le Lot et, en conséquence, la promesse d’achat de Jet Version ne pouvait l’inclure. Cette dernière ne peut donc s’appuyer sur une « promesse valide et exécutoire » relativement au Lot. De plus, il faut se garder de confondre la personnalité juridique de Les Jardins avec celle de son actionnaire principal, Normand Lalande. 
[35]        En somme, Jet Version a reçu de Les Jardins ni plus ni moins de ce qui faisait l’objet de la promesse d’achat et, subséquemment, de l’acte de vente. 
[36]        L’obtention par Jet Version d’un plan et d’une description technique de la Propriété lui aurait permis de constater que le Lot n’en faisait pas partie. Or, elle n’en a jamais fait la demande. 
[37]        Le recours en passation de titre est donc rejeté.
Référence : [2015] ABD 148

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