Pour conclure qu'une condition suspensive est réputée satisfaite en raison de la faute de la partie co-contractante, il faut que cette faute ait causé l'empêchement de la condition

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Nous avons déjà discuté du fait que la condition suspensive dont l'accomplissement est empêché par le débiteur est réputée satisfaite. Qui dit empêchement dit cependant nécessairement faute, mais aussi lien de causalité. En effet, comme le souligne la Cour d'appel dans Groupe 2LI inc. c. Durocher (2015 QCCA 359) la faute qui ne cause pas l'empêchement de la condition n'élimine pas cette dernière.

Dans cette affaire, la Cour est saisie d'un pourvoi à l'encontre d'un jugement de première instance qui a condamné l’Appelante à payer à l’Intimée la somme de 1 750 000 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle à compter du 15 mars 2011.

 

En effet, l'Intimée avait vendu un immeuble à l'Appelante au montant de 1 750 000$. Cependant, le contrat de vente prévoyait que le prix de vente de l'immeuble situé dans un territoire soumis aux dispositions de la Loi sur la protection du territoire et des activités agricoles serait automatiquement ajusté à 3 500 000$ si celui-ci était dézoné.

 

L'Intimée a prétendu que l'Appelante a commis une faute en n'agissant pas avec diligence pour faire dézoner l'immeuble, causant ainsi l'accomplissement de la condition au terme de l'article 1503 C.c.Q. La juge de première instance lui a donné raison.

 

L'Honorable juge Mark Schrager, au nom d'un banc unanime, est cependant d'avis que la Cour d'appel doit intervenir pour infirmer le jugement. En effet, il souligne que - même présumant que l'Appelante a commis une faute - les faits de l'affaire démontre qu'elle n'a pas causé l'absence de dézonage. Or, faute et lien de causalité sont nécessaires pour que l'article 1503 C.c.Q. s'applique:

[26]        Par contre, la juge constate avec raison qu’aucune demande formelle écrite n’a été présentée par l’appelante à la Ville dans l’année de la conclusion de l’acte de vente, ainsi que le prévoyait le contrat et, en conclut à bon droit que l’appelante a manqué à l’une de ses obligations contractuelles. 

[27]        Elle enchaîne pour conclure que, selon la doctrine, une simple faute peut être suffisante pour justifier l’application de l’article 1503 C.c.Q. :

[...]

[28] Or, il faut obligatoirement un lien causal entre la faute et l’empêchement de l’accomplissement de la condition pour que l’article 1503 C.c.Q. trouve son plein effet. 

[29]        Se référant à sa lettre du 29 octobre 2012, le directeur général de la Ville affirmait catégoriquement dans son témoignage que la Ville était opposée à l’idée de présenter une demande d’exclusion à la CPTAQ. Son témoignage est corroboré par le directeur général adjoint. Tel que mentionné précédemment, la L.p.t.a.a. énonce clairement que c’est la ville qui doit présenter une demande d’exclusion (ou de « dézonage ») à la CPTAQ. Il n'est nullement établi qu'une lettre ou demande envoyée à la Ville par l’appelante au lieu et en sus de ses multiples réunions avec les représentants de la Ville aurait produit un résultat autre. La preuve ne permet pas, en l’espèce, d’établir un lien entre la faute (l’absence de demande écrite par l'appelante) et la conclusion que cette faute a empêché la réalisation d'une modification de zonage. Par conséquent, force est de constater que nous sommes en présence d'une application erronée de l'article 1503 C.c.Q.

Référence : [2015] ABD 80