L'inspecteur pré-achat est tenu à une obligation de moyens, pas de résultat

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Quelle est l'intensité de l'inspecteur pré-achat? A-t-il l'obligation d'effectuer une enquête en profondeur telle qu'il pourra trouver tout vice qui affecte un immeuble? Ce sont les questions auxquelles devait répondre l'Honorable juge Louise Lemelin dans l'affaire récente de Bellefleur c. Mucciarone (2015 QCCS 377).

 

Dans cette affaire, le Demandeur a intenté des procédures en dommages contre la Défenderesse par lesquelles il réclame la somme de 392 715,85 $ plus les taxes et les intérêts à titre de dommages-intérêts ou la diminution du prix de vente de l’immeuble qu’elle lui a vendu. Le Demandeur allègue que l'immeuble est affecté de vices cachés.

 

Le Demandeur recherche également la responsabilité in solidum de la co-Défenderesse, compagnie qui a effectué l'inspection pré-achat. Selon le Demandeur, celle-ci aurait dû découvrir les vices lors de son inspection.

 

La juge Lemelin se doit donc de déterminer quelle est l'intensité de l'obligation qui pèse sur la personne qui effectue l'inspection pré-achat. À ce chapitre, elle indique qu'il ne saurait être question d'imposer à un inspecteur qui effectue une inspection de quelques heures et superficielles une obligation de résultat. L'inspecteur a plutôt une obligation de moyens selon la juge Lemelin:

[82]        Ce qui nous amène à examiner si la co-défenderesse 9184-5073 Québec inc. (Immo-Spec rive-Sud) a aussi engagé sa responsabilité comme inspecteur préachat. 

[83]        Le contrat d’inspection préachat est un contrat de services régi par l’article 2100 C.c.Q. L’inspecteur doit agir au mieux des intérêts de son client, avec prudence, diligence et conformément aux règles de l’art. Il est maintenant reconnu qu’il a une obligation de moyens et non pas une obligation de résultat. 

[84]        La Cour d’appel dans l’arrêt Placement Jacpar inc. c. Abdelamid Benzakour, qui fait encore autorité, s’exprime ainsi au sujet de l’inspection préachat, notion qui s’applique mutatis mutandis au litige : 

Dans le cas d'un édifice comme celui de l'appelante, l'acheteur prudent ou son expert, s'il en engageait un, satisferait à l'obligation d'inspection en procédant à un examen visuel des principaux éléments constitutifs de l'extérieur et de l'intérieur, des principaux systèmes mécaniques accessibles de la toiture et en vérifiant l'état de quelques-uns des appartements. Il ne serait pas obligé de tout vérifier dans le détail et encore moins, de commencer à ouvrir ou à sonder planchers, murs, plafonds ou fondations. Même en appliquant la jurisprudence qui semblait exiger la présence de l'expert, il faut comprendre les limites du rôle de celui-ci avant l'achat, ainsi que celles des exigences de l'article 1522 C.C. (aujourd’hui 1728), pour que joue la garantie contre les vices cachés. Cet examen n'est pas un examen approfondi. S'il doit être attentif, il peut demeurer sommaire. 

[85]        L’inspecteur est un généraliste qui cherche et identifie, de façon visuelle, les vices apparents majeurs, il ne réalise pas une expertise et on ne peut exiger de l’inspection la même rigueur. La Cour d’appel discutant de l’inspection préachat précise que «Le test de l’article 1726 C.c.Q. est celui de l’acheteur prudent et non pas l’expert tatillon sur qui reposerait une sorte d’obligation de résultat.» 

[86]        Ce dossier illustre bien les limites d’une inspection préachat, ceci dit avec égards pour M. Albernaz. Il passe trois heures quinze minutes à son inspection. Il rédige son rapport, ses honoraires pour ce travail sont d’environ 400 $ - 500 $. On n’exige pas de lui d’avoir l’expertise de l’ingénieur en structure en géotechnique d’ailleurs il ne procède pas à des analyses de cette nature, n’ouvre aucun mur ou plancher, ne pose pas de carottes, n’analyse aucune donnée et n’élabore aucune conclusion spécifique attendue de ces professionnels. Ce travail pointu implique des frais de plusieurs milliers de dollars. 

[87]        En cas d’indices significatifs ou de doutes sérieux, l’inspecteur prudent dirige son client vers un expert compétent; nous avons déjà conclu que M. Albernaz n’a pas jugé nécessaire de recommander de faire voir l’immeuble par un expert au motif qu’il n’avait aucune raison ou indice de l’existence d’un vice. Il a toutefois suggéré au demandeur de voir un entrepreneur spécialisé en fondation, ce qu’il n’a pas fait. Après la complétion de son rapport d’inspection, moment où on doit apprécier sa conduite, il n’aurait pas jugé essentiel d’avoir une expertise, il y avait déjà le rapport de 2002. 

[88]        Ouvrons une parenthèse. M. Dagesse, expert en travaux de sous-œuvre de Hénault et Gosselin inc., reconnaît qu’il analyse les problèmes de fondations et recherche des mesures correctives mais généralement ses recommandations sont faites selon le rapport d’un ingénieur indépendant comme il l’a fait dans le présent dossier en s’appuyant sur le rapport de décembre 2011 de Fondasol. 

[89]        La teneur et la multiplicité des expertises requises par les parties démontrent que seules des recherches intrusives ont permis d’élucider l’origine, la cause du ou des vices. L’inspecteur préachat a agi avec prudence dans les circonstances de l’espèce et il a aussi été induit en erreur par les représentations et explications de la défenderesse. 

[90]        Pour tous ces motifs, la preuve ne démontre pas de façon prépondérante une faute engageant la responsabilité de la co-défenderesse qui a réalisé l’inspection préachat.

Référence : [2015] ABD 60