mardi 17 février 2015

En matière de passation de titre, il est toujours possible de corriger les lacunes de l'acte de vente soumis à la Cour

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Dans le cadre de l'action en passation de titre, la partie qui tente de forcer la vente doit présenter à la Cour un acte de vente qui est conforme à la volonté exprimée par les parties. Est-ce dire que toute disparités amènera le rejet du recours? Pas du tout. Comme l'indique l'Honorable juge Martin Bureau dans Caisse populaire Desjardins du Granit c. Ménard (2015 QCCS 418), lorsque les clauses divergentes ne sont pas majeures, elles peuvent être corrigées.
 


C'est dans le cadre d'une action en dommages que le juge Bureau doit décider si la Demanderesse avait droit à la passation de titre. Le Défendeur fait valoir que la réponse à cette question est non puisque les formalités n'avaient pas été respectées, dont celle voulant que la Demanderesse doit proposer un acte de vente conforme à la volonté exprimée par les parties.

En effet, le Défendeur fait valoir que, pour certains points, l'acte de vente proposé ne cadre pas avec l'avant-contrat.
 
Le juge Bureau, tout en reconnaissant l'existence de certaines divergences, indique qu'il ne s'agit pas d'un motif pour rejeter une demande de passation de titre. En effet, la correction de certaines clauses est toujours possible:
[39]        Qu’en est-il maintenant de la demande de La Caisse initialement formée d’une passation de titre et d’une réclamation en dommages causés par les délais dans la conclusion de la vente entre les parties?   
[40]        Pour avoir droit à la passation de titre, et donc pour avoir droit aux dommages qui découlent du retard à y consentir, la partie qui l’invoque doit remplir certaines conditions cumulatives. Examinons donc ce deuxième aspect du dossier?   
[41]        Tout d’abord, il doit y avoir une mise en demeure. Cette condition dans ce dossier est remplie de plein droit en vertu des dispositions de l’article 1597 al. 2 C.c.Q., et ce, depuis que Bruno Ménard a clairement manifesté son refus de signer l’acte de vente soumis par La Caisse malgré certaines divergences quant à quelques clauses du contrat. 
[42]        Ensuite, il doit y avoir la présentation d’un acte de vente conforme à la promesse intervenue entre les parties. Puisque le Tribunal a déjà explicitement analysé cet aspect du dossier, il est approprié à cette étape de réitérer que bien que l’acte de vente n’était pas en tout point conforme, cela n’emporte pas le rejet de la demande de La Caisse. Les clauses divergentes auraient pu être facilement corrigées, modifiées et même séparées du contrat de vente, ce qui fait en sorte que l’on peut considérer que l’acte de vente soumis par La Caisse était pour l’essentiel conforme à la promesse et aux intentions exprimées par les parties. La bonne foi manifestée par La Caisse tout au long des procédures et les objections non fondées de Bruno Ménard à différentes étapes du processus justifient d’en arriver à cette conclusion. 
[43]        De plus, en ce qui a trait à l’offre et la consignation du prix de vente, cette condition n’est obligatoire que lorsque l’on est en présence d’un contrat soumis par l’acheteur et non par le vendeur comme c’est le cas en l’espèce. Il n’y a donc pas lieu de retenir cette condition.  
[44]        Finalement, en ce qui concerne le délai raisonnable dans lequel l’action doit être intentée, il ne fait aucun doute, selon la preuve présentée que dès que La Caisse a compris que les parties se trouvaient devant une impasse, elle a soumis le différend au Tribunal satisfaisant ainsi ce dernier critère.  
[45]        Les conditions étant toutes réunies, La Caisse avait droit d’exiger de Bruno Ménard qu’il signe l’acte de vente et qu’il passe acte.  
[46]        Toutefois, les parties ont minimisé les conséquences de leur différend en acceptant que l’immeuble soit vendu à un tiers, de sorte que l’action en passation de titre n’est maintenant plus une option.
Référence : [2015] ABD 68

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