mercredi 14 janvier 2015

Les représentations erronées du vendeur peuvent faire d'un vice apparent, un vice juridiquement caché

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Court billet cet après-midi pour discuter de vices cachés et - oui - réitérer un principe dont nous avons déjà traité. Je le fais parce que je reçois souvent des questions sur la possibilité d'intenter un recours pour un vice qui pourrait être qualifié d'apparent, mais pour lequel le vendeur a fait de fausses représentations. Or, comme le rappelle l'Honorable juge François Tôth dans Mackay c. Scalabrini (2015 QCCS 39), les représentations erronées d'un vendeur peuvent transformer un vice apparent en vice caché.



Dans cette affaire, le juge Tôth est saisi d'une  action en réduction de prix et en dommages de la part d’un acheteur d’une maison contre son vendeur en raison de vices cachés.
 
Avant de procéder à l'analyse de la trame factuel, le juge Tôth passe en revue les principes applicables à un recours en vices cachés. Il souligne à cet égard qu'un vice apparent peut devenir un vice juridiquement caché si les représentations du vendeur sont erronées:
[79]        Le vendeur doit à l'acheteur la garantie de qualité, aussi connue comme la "garantie contre les vices cachés". 
[80]        Pour donner droit à la garantie, le vice doit être grave, caché, antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur. Le vendeur n'est pas tenu de garantir le vice apparent c'est-à-dire le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 
[81]        Le caractère caché du vice "s'apprécie selon une norme objective, c'est-à-dire en évaluant l'examen fait par l'acheteur en fonction de celui qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence". 
[82]        Il peut y avoir garantie même si le vendeur ignorait que le bien vendu était affecté d'un vice caché. Mais si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, on conçoit aisément que la situation s'apparente à un dol. Le vendeur sera alors tenu, outre la restitution du prix, de tous les dommages-intérêts soufferts par l'acheteur. 
[83]        La Cour d’appel a rappelé en 2003 dans l'arrêt Trembloy c. Galipeau que des représentations erronées du vendeur peuvent faire d'un vice apparent, un vice juridiquement caché et que l'omission de divulguer des informations pertinentes et adéquates quant à la gravité du vice révélé par des signes apparents, engage la responsabilité du vendeur.
Référence : [2015] ABD 20

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