mercredi 5 novembre 2014

Une convention de prête-nom ne peut pas donner lieu à une préinscription sur un immeuble

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La préinscription est une mesure ouverte à ceux qui prétendent avoir un droit réel sur un immeuble et qui prennent des procédures judiciaires pour faire respecter ce droit. Elle ne permet cependant pas à la personne qui se prétend véritable propriétaire en vertu d'une convention de prête-nom de prendre une préinscription comme l'indique l'Honorable juge Micheline Perreault dans Entreprises Desumo inc. c. 9251-3894 Québec inc. (2014 QCCS 5190).
 


Dans cette affaire, la juge Perreault est saisie d'une requête de la Défenderesse pour être déclarée copropriétaire d’un immeuble en vertu d'une convention de prête-nom et une requête en radiation d’une inscription au registre foncier présentée par la Demanderesse.
 
C'est cette deuxième requête qui nous intéresse particulièrement. La Demanderesse fait valoir qu'une convention de prête-nom, à supposer même qu'elle est valide, ne donne qu'un droit personnel à son créancier, de sorte que la préinscription n'est pas possible.
 
Après analyse, la juge Perreault se rend aux arguments de la Demanderesse:
[13]        Le Tribunal ne peut faire droit à la requête de Fiducie pour les motifs suivants. D’abord, l’Immeuble Ramsay appartient à Desumo depuis le jugement de la juge Monast rendu le 6 décembre 2013. Ensuite, la Convention de prête-nom ne confère à Fiducie qu’un droit personnel et non un droit spécifique sur le bien.  
[14]        Voici l’extrait d’un article intitulé Prête-nom dans le cadre de transactions immobilières au Québec : défis et enjeux 
« Alors si le prête-nom est le propriétaire inscrit de l’immeuble, à savoir, celui qui détient les droits d’usus, fructus et d’abusus sur ce dernier, quelle est la nature des droits du propriétaire véritable sur l’immeuble ?  
À l’inverse des droits réels, les droits personnels sont définis comme étant des droits permettant à leur titulaire (le créancier) d’exiger d’une autre personne (le débiteur) une prestation. Le droit personnel n’emporte pas de droit de suite et peut en principe être exercé seulement contre le débiteur; ne créant pas de droit spécifique sur une chose, il ne confère pas de droit de préférence. N’est-ce pas là une description juste de l’«intérêt» du propriétaire véritable contre l’immeuble? Le propriétaire véritable n’a pas de droit direct sur l’immeuble; il n’en a que par l’intermédiaire d’une autre personne, le prête-nom.  
Pour conclure cette section, seul le prête-nom est reconnu en droit québécois comme détenant le droit de propriété sur l’immeuble. Quant au propriétaire véritable, son intérêt contre l’immeuble ne se traduit que par les droits personnels qu’il détient d’exiger du prête-nom qu’il fournisse certaines prestations en relation à l’immeuble.» (Références omises) 
[15]        Ainsi, Fiducie n’a qu’un recours personnel, et ce, à l’encontre du prête-nom 9251. Finalement, Fiducie n’a pas convaincu le Tribunal que le fait que monsieur Turek soit à la fois l’unique administrateur et actionnaire de Desumo et l’un des administrateurs et actionnaires d’Entreprises Turek a pour effet de changer quoi que ce soit à la situation telle que décrite dans sa requête. 
[...] 
[17]        Les articles du Code civil du Québec se rapportant à la préinscription doivent être interprétés de façon stricte, et non de façon large et libérale.  
[18]        Aux termes de l’article 2966 C.c.Q., seule une demande en justice qui concerne un droit réel peut faire l’objet d’une préinscription au registre foncier, alors que tel qu’énoncé ci-dessus le droit que possède Fiducie en vertu de la Convention de prête-nom est un droit personnel. 
[19]        Le Tribunal va donc accueillir la requête de Desumo et ordonner la radiation de l’Avis de préinscription publié par Fiducie à l’encontre de l’Immeuble Ramsay.
Référence : [2014] ABD 442

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