lundi 10 novembre 2014

Un locataire ne peut simultanément retenir le montant de son loyer et demander une ordonnance de sauvegarde pour forcer le locateur à faire des réparations

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

À moins de droits contractuels clairs à cet égard, un créancier ne peut simultanément invoquer l'exception d'inexécution et demander l'exécution en nature d'une obligation pour laquelle il refuse de payer. C'est ce qu'illustre la décision récente de l'Honorable juge Thomas M. Davis dans Gestion immobilière Vong Ka c. 9197-7207 Québec inc. (2014 QCCS 5236).



Dans cette affaire, la Demanderesse, locataire commerciale, recherche l'émission d'une ordonnance de sauvegarde pour forcer la Défenderesse, locatrice commercial, à effectuer des réparations aux lieux loués.
 
Le hic, c'est que la Demanderesse a également retenu le montant de son loyer depuis plusieurs mois, ce qui amène le juge Davis à se poser la question de savoir si le locataire qui fait défaut de payer son loyer peut néanmoins demander une ordonnance de sauvegarde afin d’obliger son locateur à faire des réparations.
 
Le juge Davis répond par la négative à cette question puisque le locataire ne peut simultanément ne pas payer son loyer et demander à ce que le locateur soit forcé à procéder à des travaux:
[28]        L’apparence de droit n’est pas claire non plus, surtout dans le contexte particulier du présent dossier. 
[29]        Bien sûr, le locateur est tenu de faire les réparations nécessaires. Mais le locataire est tenu de payer le loyer convenu. Si le locataire estime que le locateur n’a pas fait les réparations qui sont nécessaires, l’article 1867 C.c.Q. établit la procédure à suivre. Le locateur s’adresse au tribunal afin d’être autorisé à les effectuer lui-même et le cas échéant, le tribunal permet au locataire de retenir sur le paiement de son loyer le coût des réparations dont il est redevable. 
[30]        L’article 1868 C.c.Q. permet aussi au locataire d’effectuer les réparations urgentes sans l’autorisation du tribunal et de retenir le coût de la réparation de son loyer, et ce, sans l’autorisation du tribunal. 
[31]        Toutefois, ce n’est pas ainsi que 9197 a choisi de procéder. Elle informe Vong Ka de la situation en février et laisse traîner la situation. Elle obtient des estimations en août 2014 pour le toit et l’intérieur et ne les communique pas à Vong Ka. Au contraire, en toute connaissance de l’étendue de ces réparations, elle signe une transaction le 21 août 2014, où elle s’engage à payer son loyer. 
[32]        Le Tribunal note aussi que l’estimation pour le toit ne comporte aucune information sur l’état du toit, contrairement à l’affidavit de Me Jasmin. 
[33]        Bref, dans les circonstances, le Tribunal estime que la démarche de 9197 vise surtout à être dispensée du paiement de son loyer. Vu l’absence d’une preuve probante sur l’étendue des réparations qui sont vraiment urgentes et de leurs coûts, le Tribunal ne peut pas cautionner cette démarche, surtout à la lumière du jugement du 21 août 2014.
Référence : [2014] ABD 448

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