jeudi 20 novembre 2014

La possibilité pour la Cour, dans des circonstances exceptionnelles, d'ordonner le dépôt en fidéicommis d'arrérages de loyer par voie d'ordonnance de sauvegarde

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà discuté du fait que si, en principe, il n'est pas possible d'obtenir le paiement d'arrérages de loyer par voie d'ordonnance de sauvegarde, les tribunaux québécois acceptent parfois de le faire dans des circonstances exceptionnelles. L'affaire Immeubles Carrefour Saint-Jérôme inc. c. 9264-5959 Québec inc. (2014 QCCS 5451) offre une autre illustration de ce pouvoir alors que l'Honorable juge Stephen W. Hamilton ordonne le dépôt en fidéicommis d'une partie des arrérages de loyer.
 


Dans cette affaire, par voie d'ordonnance de sauvegarde, la Demanderesse demande que les arrérages et les loyers à venir soient déposés en fidéicommis. La Défenderesse conteste cette demande au motif que la Demanderesse ne respecte pas, selon elle, ses obligations en vertu du bail.
 
Le juge Hamilton souligne que la Cour supérieure a le pouvoir, dans certaines circonstances exceptionnelles, de forcer le dépôt d'une partie des arrérages en fidéicommis pour assurer que la partie demanderesse ne subisse pas un préjudice démesuré, dont la possibilité que la Défenderesse devienne insolvable. C'est pourquoi il accueille en partie la demande:
[5]           Le Tribunal a une large discrétion en matière d’ordonnance de sauvegarde « pour rétablir un certain équilibre et maintenir l’intérêt des parties à résoudre rapidement leur litige ».  Les critères sont bien connus : l’apparence de droit, le préjudice irréparable, la balance des inconvénients et l’urgence. 
[...] 
[8]           La balance des inconvénients penche en faveur de faire quelque chose.  Si le Tribunal ne fait rien, la demanderesse risque de subir un préjudice irréparable.  Si le Tribunal rend l’ordonnance demandée par la demanderesse, c'est-à-dire le paiement du plein montant du loyer, la défenderesse risque de faire défaut, parce que ses revenus ne sont pas ce qui était prévu, et de se faire expulser.  Il faut trouver une solution entre les deux positions. 
[9]           En conséquence, dans l’exercice de sa large discrétion, le Tribunal ordonne à la défenderesse de verser la somme de 45 000 $, qui correspond à la moitié des arrérages pour septembre, octobre et novembre, dans le compte en fidéicommis de l’avocat de la demanderesse, et de verser 15 000 $, représentant la moitié du loyer de décembre, dans son compte le 1er décembre 2014.  Ceci ne doit pas être interprété comme une réduction du loyer, question qui sera tranchée par le juge saisi du fond du dossier, mais plutôt comme une mesure de sauvegarde pour maintenir un certain équilibre entre les parties pendant le litige.
Référence : [2014] ABD 463

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