mercredi 22 octobre 2014

L'acheteur d'un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu’un immeuble à vocation résidentielle

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Vous le savez, j'adore les jugements qui font la récapitulation d'une question de droit, particulièrement lorsqu'il est rendu par la Cour d'appel. Je croyais avoir trouvé un tel jugement dans l'affaire Paulin c. Gauthier (2014 QCCA 1897) où la Cour passe en revue des principes relatifs aux obligations de l'acheteur en matière de vices cachés. Mais j'y ai trouvé un principe que je ne connaissais pas: l'examen d'un immeuble commercial doit être plus minutieux que celui d'un immeuble résidentiel.
 


Dans cette affaire, l’Appelant se pourvoit à l’encontre d’un jugement qui a rejeté sa demande de résolution de vente et déclaré les Intimés seuls et uniques propriétaires de immeuble vendu à l’Appelant en vertu d’une clause résolutoire.
 
C'est dans ce contexte que les Honorables juges Gagnon, Doyon et Bélanger rappellent les principes qui régissent les obligations de l'acheteur en matière de vices cachés. Tel que mentionné en introduction, un de ces principes en question est que l'inspection d'un immeuble commercial devra être plus minutieuse:
[4]           En plusieurs occasions, la jurisprudence de notre Cour a traité des obligations de l’acheteur en matière de vices cachés. Ces obligations se résument ainsi : 
  L’acheteur prudent et diligent doit procéder à un examen visuel attentif et complet de l’immeuble et doit demeurer à l’affût de tout indice pouvant laisser soupçonner un vice;  
  Si l’acheteur soupçonne un problème, il doit prendre les mesures raisonnables pour connaître l’état réel du bâtiment, dont le recours aux services d’un expert;  
  Il doit vérifier ou faire vérifier ce qui est suspect, sans quoi le vice peut être qualifié d’apparent, selon les circonstances de l’affaire;  
  L’acheteur devra être plus vigilant selon la vocation de l’immeuble; un immeuble à vocation commerciale ou industrielle devra le conduire à un examen plus minutieux qu’un immeuble à vocation résidentielle;  
  L’acheteur prudent et avisé doit examiner très soigneusement un vieil immeuble; ne pas examiner les effets de l’âge sur les composantes peut constituer une imprudence. 
[5]           Cette norme de « l’acheteur prudent et diligent » s’apprécie de façon objective, telle que précisée par la Cour suprême dans l’arrêt ABB. c. Domtar : « […] Dans tous les cas, le test consiste à se demander si un acheteur raisonnable placé dans les mêmes circonstances aurait pu déceler le vice au moment de la vente. »
Référence : [2014] ABD 422

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