mardi 28 octobre 2014

La souplesse applicable au recours en passation de titre ne s'applique pas à la préinscription

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Si les tribunaux québécois ont écarté la formalité en matière de passation de titre (fini le dépôt du prix d'achat et de l'acte d'achat avec la requête introductive d'instance), ce n'est pas nécessairement le cas pour la préinscription. En effet, la préinscription est essentiellement une saisie avant jugement de sorte que les tribunaux se montrent toujours exigeants en la matière comme le souligne l'Honorable juge Claude Champagne dans Secosan c. McMullen (Succession de) (2014 QCCS 4881).


Dans cette affaire, la Défenderesse à un recours en passation de titre s'adresse à la Cour pour obtenir la radiation de la préinscription enregistrée contre cinq (5) immeubles. Elle fait valoir que cette préinscription ne respecte pas les exigences pertinentes.
 
Le juge Champagne souligne que la souplesse des tribunaux en matière de passation de titre ne s'applique pas lorsqu'il s'agit d'une préinscription. En effet, on ne saurait permettre la saisie effective d'un immeuble sans que les formalités du dépôt du prix d'achat et de l'acte de vente soient respectées:
[8]         En effet, une telle préinscription équivaut à toute fin pratique à une saisie avant jugement. Cette procédure empêche ni plus ni moins le propriétaire de transiger sur les immeubles qu’elle vise. 
[9]         Une jurisprudence constante et unanime veut qu’on ne peut, en matière de préinscription, en interpréter les conditions requises avec autant de libéralité et de flexibilité qu’on peut le faire en ce qui a trait aux conditions de l’action en passation de titre elle-même. 
[10]        C’est ce qu’énonce la Cour supérieure dans Cimon c. Les immeubles Paul-E. Richard Inc. (2010 QCCS 3350 (CanLII), par. 24). 
[11]        De nombreux autres jugements, plus récents encore, appliquent uniformément ce principe. Plus particulièrement, c’est le cas des décisions rendues dans 3380777 Canada Inc. c. Groupe RLM2 inc. (EYB 2011-199755) et dans Marcil c. Ponari (EYB 2013-227290). 
[12]        Ici, la défenderesse souligne à l’attention de la Cour que Secosan n’a pas présenté d’acte de vente signé par celui-ci et sommant Succession Serge McMullen d’en faire de même. Elle ajoute qu’il n’a pas non plus produit un tel acte de vente dûment signé au soutien de son recours en passation de titre. 
[13]        De plus, la défenderesse demande au Tribunal de noter que le demandeur n’a pas fait d’offre réelle ni non plus consigné le prix de vente. 
[14]        Il s’agit là de deux formalités essentielles que la Cour d’appel demande aux juges d’instance d’appliquer avec souplesse lors du procès en passation de titre. Toutefois, ce n’est pas ce qu’elle enseigne lorsqu’il s’agit de décider d’une requête en radiation d’un avis de préinscription. 
[15]        Un examen attentif du dossier permet au Tribunal de constater que la défenderesse a raison. Il n’y a pas ici d’acte de vente, d’offres réelles et de consignation. 
[16]        Cela étonne, d’autant plus que les deux requêtes en radiation de la défenderesse allèguent spécifiquement l’absence de ces formalités depuis au moins le 30 mai dernier. Secosan n’a rien fait depuis pour corriger les défectuosités de son recours. 
[17]        Enfin, il n’existe pas ici une situation semblable à celle que mon collègue Déziel décrit dans l’affaire 3380777 Canada Inc., précitée (conformité de l’acte de vente au stade préliminaire). Le Tribunal ne peut donc ordonner à Secosan d’offrir et de consigner dans un certain délai le prix d’achat auquel il aurait consenti. 
[18]        Dans les circonstances, la requête sera donc accueillie. Le Tribunal prononcera l’exécution provisoire de son jugement. En effet, certains des immeubles visés ici ont été vendus et le prix de vente est bloqué en raison des présentes procédures. De l’avis de la Cour, un appel éventuel du jugement risque donc de causer ici un préjudice sérieux.
Référence : [2014] ABD 430

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