La modification au bail principal qui en résulterait est un motif sérieux permettant à un locateur de s'opposer à la sous-location

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 1871 C.c.Q. prévoit que - en matière de bail commercial - le locateur ne peut s'opposer à la sous-location que pour un motif sérieux. Il n'est cependant pas simple d'imaginer ce que peuvent être ces motifs. C'est pourquoi la décision rendue par l'Honorable juge Donald Bisson dans l'affaire Dahanco inc. c. Gestion Manintercom inc. (2014 QCCS 4596) a attiré mon attention puisqu'il en vient à la conclusion que le locateur a un motif sérieux pour refuser la sous-location lorsqu'elle aurait pour effet d'amender le bail original.

Dans cette affaire, la Demanderesse, propriétaire d'un immeuble commercial, intente un recours judiciaire pour loyers impayés et sommes diverses et dommages en vertu d’un bail commercial, tant sur une base contractuelle qu’extracontractuelle.

 

Un des enjeux importants dans le dossier est la décision de la Demanderesse de refuser d'acquiescer à la tentative de sa locataire de sous-louer les lieux. En effet, en raison du fait que la proposition de sous-location était conditionnelle à la modification du terme du bail principal pour réduire la durée de celui-ci, la Demanderesse a opposé un refus.

 

Selon le juge Bisson, il s'agissait là d'un motif sérieux permettant à la Demanderesse de ne pas consentir à la sous-location en l'instance:

[50]        Donc, le nœud du débat est cristallisé à cette date. Le locataire a finalement présenté sa demande de sous-location de façon complète, celle-ci n’étant pas simplement une demande de sous-location pour la même période que le bail initial ou pour une durée uniquement réduite tout en conservant le terme initial du bail.  Il s’agit plutôt d’une demande de modification du bail initial : le locataire, Manintercom veut une sous-location et désire que le terme du bail Pièce P-3 coïncide avec le terme de la sous-location, c’est-à-dire, mars 2011.  Le locateur refuse. 

[51]        La Cour indique immédiatement que le locateur n’avait pas à accepter ce terme réduit, puisque ce n’était pas prévu au bail. Les obligations contractuelles étaient très claires, le bail devait finir en novembre 2013.  

[52]        Si la position de Manintercom était d’avoir une sous-location pour une période de 2 ans, mais de continuer par la suite à assumer les termes du bail, à ce moment-là, c’est un obiter dictum ici, mais la Cour est d’opinion que le locateur n’aurait pas eu un motif sérieux de refuser malgré les problèmes financiers de Manintercom. 

[53]        Ceci dit, les défendeurs ont tenté de modifier le terme du bail.  L’avocat des défendeurs a plaidé très habilement que le bail et la sous-location étaient identiques, « c’est la même affaire », qu’il n’y avait pas de problème, c’est uniquement la question de la garantie.  La Cour est d’opinion que la question de la réduction du terme était l’élément de désaccord entre les parties, comme le révèlent l’échange de correspondance subséquent de janvier, février et mars 2010 et le témoignage des parties : à cette époque la condition à la sous-location que Manintercom demandait était une réduction du terme du bail lui-même jusqu’en mars 2011 au lieu de novembre 2013. 

[54]        Donc, la Cour le répète, le locateur n’avait pas à accepter cette réduction du terme.

Référence : [2014] ABD 384