vendredi 29 août 2014

Les copropriétaires d'un immeuble peuvent contractuellement exclure le recours judiciaire pour mettre fin à l'indivision

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le principe est bien connu: nul n'est tenu de demeurer dans l'indivision. L'on remarquera par ailleurs qu'il n'existe pas de garantie que la fin de l'indivision se fera en vertu d'un recours judiciaire. En effet, dans Jetté c. Fortin (2014 QCCS 4076), la Cour supérieure souligne qu'il est possible pour des parties de prévoir un mécanisme contractuel pour mettre fin à l'indivision et que ce mécanisme devra être respecté.
 

Dans cette affaire, la Demanderesse intente des procédures judiciaires contre le Défendeur pour mettre fin à l’indivision. En effet, elle recherche le partage de l’immeuble dont les parties sont copropriétaires à raison de 25 % pour elle-même et de 75 % pour le Défendeur et la vente de l’immeuble par le biais d’un courtier immobilier aux prix de 249 000 $.

Le Défendeur présente une requête en irrecevabilité et en rejet d'action au motif que les parties ont déjà prévu un mécanisme contractuel pour mettre fin à l'indivision de sorte que le recours judiciaire pour se faire n'est pas ouvert à la Demanderesse.

L'Honorable juge France Bergeron accueille la requête en irrecevabilité. Ce faisant, elle accepte le principe voulant que les parties pouvaient contractuelle prévoir un mécanisme pour mettre fin à l'indivision:
[24]        Les parties ont volontairement choisi et décidé des modalités dans la situation où elles voudraient mettre fin à l’indivision.  Elles ont convenu de leur manière de se gouverner. Elles ont choisi de ne pas recourir à un partage judiciaire. 
[25]        Il est vrai que nul n’est censé demeurer dans l’indivision et que cette disposition est d’ordre public. Toutefois, le Tribunal constate que les parties ont renoncé à leur droit de requérir un partage judiciaire de leur immeuble parce qu’elles ont prévu des modalités menant à la fin de l’indivision. 
[26]        La demanderesse invoque que la durée de la convention, quant au terme, a été omise.  Il est écrit […] pour une période de trente (30) et pourra […]. Vu l’omission, elle prétend que les conditions prévoyant les modalités quant à la fin de l’indivision ne s’appliquent pas.  
[27]        Malgré ce qui est soutenu aujourd’hui par la demanderesse, les parties ont tout de même appliqué les modalités de la convention à ce jour. Elles ont vécu depuis 2009, tout en considérant valide l’acte de cession et leur part de propriété dans l’immeuble. 
[28]        L’acte de cession étant signé en juin 2009, on ne peut maintenant prétendre en janvier 2014, que la convention avait une durée de 30 heures ou 30 jours ou 30 mois. 
[29]        Les parties, dans leurs agissements, appliquent la convention. Elles ont donc elles-mêmes interprété le terme. La convention est valide. 
[30]        La valeur de l’immeuble et de la part de la demanderesse sont admises. Ce que la demanderesse conteste, c’est le refus du défendeur de lui verser l’intégralité du montant. 
[31]        La requête introductive d’instance visant la fin de l’indivision est irrecevable vu les termes de l’acte de cession de 2009.
Référence : [2014] ABD 345

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