Il est approprié pour un juge saisi d'une action en passation de titre de souligner à la partie demanderesse qu'il y a des lacunes dans le projet d'acte de vente qui est soumis à la Cour

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà souligné que les tribunaux québécois se montrent particulièrement souples en matière de passation de titre. En effet, les technicalités et la rigidité de jadis ont été mis de côté pour laisser la place à approche plus pragmatique que vise à donner effet à l'accord de volonté intervenu entre les parties. La décision récente rendue dans Ferme Pierre Laflamme et Fils c. Laflamme (2014 QCCS 2941) illustre très bien ce principe puisque le juge y intervient d'office pour souligner à la partie demanderesse qu'elle devrait corriger une lacune dans l'acte de vente qu'elle soumet.

 Dans cette affaire, la Demanderesse recherche la passation du titre de terrains appartenant au Défendeur et des dommages-intérêts en conséquence de sa défense qu’elle prétend être abusive. Le Défendeur, qui se représente seul, conteste les procédures.

 

L'enquête est fixée pour les 9 au 11 juin 2014. Lors de la dernière de ces journées, la Demanderesse dépose un projet d'acte de vente révisé comme il lui incombe dans le cadre d'une action en passation de titre.

 

L'Honorable juge Louis-Paul Cullen, d'office, intervient pour souligner une lacune à la Demanderesse en ce que l'acte qu'elle soumet n'est pas conforme à la promesse de vente. Il donne donc à la Demanderesse l'opportunité de corriger le tout en ordonnant une réouverture d'enquête:

[8]         À tous autres égards, l’acte de vente présenté pour passer titre doit « se limiter à reprendre les éléments convenus par les parties », car « le tribunal ne peut ordonner aux parties d'aller au-delà de ce qui était convenu ».  En d’autres mots, l’acte de vente présenté ne peut pas alourdir la substance des obligations qu’un défendeur a auparavant convenu d’assumer, le cas échéant.   

[9]         Le Tribunal peut ordonner la correction d’erreurs, mais uniquement dans la mesure où elles ne mettent pas en cause le consentement des parties; à cet égard, le Tribunal doit faire preuve de souplesse et privilégier l’équité, la bonne foi et le respect de la parole donnée à une stricte conformité de l’acte de vente présenté à la promesse.  

[10]        Enfin, pour que le jugement vaille titre, il faut que l’on « ait préparé un acte et que le jugement l'identifie et ordonne de le signer ».  Cet acte doit avoir été vérifié par le tribunal et s’avérer exécutoire. 

[...] 

[17]        Dans l’arrêt Lafantaisie, le juge Doyon, aux motifs duquel souscrivent les juges Brossard et Dufresne, rappelle que « l’article 292 C.p.c. permet sûrement de signaler aux parties l'existence d'une lacune dans la preuve des conditions préalables à une action en passation de titre et de leur permettre de les combler » et il illustre cette affirmation par le précédant suivant : 

[72]      À titre d'exemple, dans Bruyère et al c. 104937 Canada inc., AZ-89021291 (C.S.), le juge Fréchette, de la Cour supérieure, était d'opinion que cela peut être fait :  

En d'autres termes, une consignation illégale peut conduire au rejet de l'action si non corrigée au même titre que le défaut de présentation d'un acte signé par le demandeur acheteur. Il faut donc en déduire que du délai peut être accordé pour corriger l'une ou l'autre, ou comme dans le présent cas, les deux.  

[73]      Il faut toutefois préciser que le juge Fréchette a alors accordé 45 jours aux demandeurs pour régulariser la situation en présentant un acte conforme et signé par eux, en procédant à des offres conformément à la loi et en amendant leurs procédures en conséquence. (…)  

[18]        Enfin, le premier alinéa de l’article 463 C.p.c. permet au Tribunal d’ordonner la réouverture des débats pour les fins et aux conditions qu’il détermine : 

463. Le juge qui a pris une cause en délibéré peut, même de sa propre initiative, ordonner, par décision motivée, la réouverture des débats pour les fins et aux conditions qu'il détermine. Le greffier doit communiquer cette ordonnance sans délai au juge en chef et aux procureurs des parties. 

[19]        Dans le cas présent, l’intérêt de la justice commande que le Tribunal ordonne une réouverture limitée des débats, et ce, uniquement pour permettre à la demanderesse d’amender le projet d’acte de vente actualisé et aux parties de présenter leurs arguments à cet égard, si elles le désirent.

Voilà une belle illustration de l'approche adoptée par les tribunaux afin de ne pas permettre à un promettant-vendeur de se dégager d'une promesse sur la base de technicalités.

Référence : [2014] ABD 252