lundi 31 mars 2014

En matière de vices cachés, il faut généralement choisir entre le remboursement des coûts encourus pour régler le problème ou la diminution de prix de l'immeuble acheté

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Bien que nous discutons souvent vices cachés, nous traitons rarement de l'attribution des dommages qui découle de l'existence de tels vices. Afin de pallier partiellement à cette lacune, nous attirons ce matin votre attention sur l'affaire Cordero c. Sebti (2014 QCCA 595) où la Cour indique que, règle générale, le remboursement des coûts encourus pour se débarrasser du vice caché et la diminution du prix d'achat de l'immeuble font double emploi et ne peuvent donc être simultanément être accordés.

Dans cette affaire, la Cour est saisie d'un pourvoi à l'encontre d'un jugement de première instance qui a condamné l'Appelant à (a) rembourser aux Intimés les coûts encourus pour pallier à un problème de moisissure affectant l'immeuble qu'il leur a vendu, (b) payer un montant de 25 000$ pour la diminution du prix d'achat dudit immeuble et (c) payer 5 000$ en dommages moraux.

Un banc unanime composé des Honorables juges Hilton, Bélanger et Vauclair confirme la décision de première instance sur la question de la responsabilité, mais intervient sur la question du quantum puisque les condamnations en remboursement des coûts encourus et en diminution de prix font double emploi:
[5] La deuxième question concerne le bien fondé de la conclusion du juge de réduire le prix de vente de 25 000 $ en plus de condamner l’appelant à verser la somme nécessaire pour démolir, décontaminer et refaire les travaux de finition (17 741 $).  
[6] La justification de l’octroi par le juge d’une somme de 25 000 $ n’apparaît pas clairement du jugement. 
[7] Aucune preuve probante n’a été apportée à l’effet que l’immeuble a perdu de sa valeur du seul fait qu’il y ait eu, durant 2 ou 3 mois, une plantation de cannabis. Les intimés devaient déposer une expertise sur ce sujet, ce qu’ils n’ont pas fait. 
[8] Le juge ne pouvait retenir la proposition que les intimés auraient payé leur maison 140 000 $ au lieu de 175 000 $ et finalement arbitrer une diminution du prix de vente à 25 000 $ et à la fois ordonner le remboursement de la somme de 17 741 $ pour effectuer des travaux correctifs. Il y a là double emploi.
Commentaire:

La conclusion à laquelle en arrive la Cour en l'instance m'apparaît indiscutable. Reste que, comme la Cour l'indique elle-même, il existera des situations où le remboursement des coûts encourus et la diminution du prix d'achat pourront être octroyés à la partie demanderesse. Ce sera le cas lorsque les réparations n'auront pas pour effet de complètement remettre l'immeuble dans l'état où il était préalablement par exemple.

Référence : [2014] ABD 127

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