Le locateur commercial a l'obligation de mitiger ses dommages suite au départ de son locataire

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'obligation de mitiger ses dommages existe tant en matière contractuelle qu'extracontractuelle. Ainsi, à moins de bénéficier d'une clause de dommages liquidés, le locateur aura l'obligation de mitiger ses dommages suite au départ de son locataire comme le souligne l'Honorable juge Thomas M. Davis dans 9149-6646 Québec inc. c. 9174-8848 Québec inc. (2014 QCCS 381).

Dans cette affaire, la Demanderesse intente des procédures judiciaires en dommages contre sa locataire pour loyer et autres montants impayés. Elle poursuit également les autres Défendeurs à titre de caution.

Les Défendeurs contestent cette réclamation entre autre au motif que la Demanderesse n'a pas mitiger ses dommages. Après analyse, le juge Davis en vient à la conclusion que ce moyen de contestation est bien fondé:

[63]        Suivant l’article 1855 C.c.Q., le locataire à l'obligation de payer le loyer convenu. Toutefois, dans l'affaire Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte ltée) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc., la Cour d'appel a statué que le droit de recouvrir le loyer n’est pas absolu « car même le créancier d'une telle obligation de payer a un devoir de mitigation », et ce, en vertu de l’article 1479 C.c.Q. 

[...]

[79]        De plus, la preuve sur les démarches de Délices après le départ de Tendances, ne permet pas de conclure qu'elle a tenté de trouver un autre locataire. 

[80]        Elle a plutôt essayé de vendre le commerce, mais M. Elmir n’offre aucun détail sur cette tentative, mise à part l’affirmation d’avoir mandaté un courtier en immobilier. La date de ce mandat n’a pas été mise en preuve. 

[81]        Le Tribunal ajoute que Délices n’a pas fait d’efforts suffisants pour assurer la réussite du commerce et ainsi mitiger ses pertes. M. Elmir se fie sur son frère pour lui fournir des produits, mais constate que les clients sont maintenant habitués aux produits de Tendances. Pourquoi n’a-t-il pas fait appel à M. Ostré ? 

[82]        Il en résulte que le Tribunal conclut que Tendances n'a pas à supporter le loyer pendant tout le terme du bail. Délices aurait dû pouvoir s'ajuster à l'intérieur d'une période de quatre mois à la suite du départ de Tendances. Ainsi, le Tribunal condamnera Tendances à trois mois additionnels de loyer de base, soit une somme de 13 674 $, car Délices s'est déjà versée le loyer pour la période du 15 janvier au 15 février 2007, à même les recettes de Tendances pour la période se terminant le 6 janvier 2007 (pièce D-8).

Référence: [2014] ABD 64