Des mauvaises odeurs peuvent constituer un vice caché

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Il va de soi que l'on ne saurait parler de vices cachés lorsqu'il est possible pour l'acheteur de constater l'existence de ce vice par une simple visite. C'est pourquoi la situation des odeurs est difficile en matière de vices cachés. L'on dire généralement que l'odeur permanente n'est pas un vice caché, mais celle qui est intermittente pourra l'être comme le souligne l'affaire Gagnon c. Gaudreau (2014 QCCQ 88).

Dans cette affaire, le Demandeur intente des procédures en dommages contre la Défenderesse en raison de ce qu'il allègue être des vices cachés. Plus spécifiquement, le Demandeur fait valoir que les fortes odeurs qu'il a découvertes après l'achat constituent un vice important qui justifie une diminution du prix d'achat. 

 

En contestation, la Défenderesse soumet, entre autres arguments, que l'odeur ne peut être un vice caché puisqu'elle est perceptible sur simple visite.

Saisi de cette affaire, l'Honorable juge Richard P. Daoust indique en effet que l'odeur sera généralement considérée comme un vice apparent, à moins que celle-ci soit intermittente. Dans ce dernier cas, l'odeur pourra constituer un vice caché comme c'est le cas en l'espèce:

[91] Pour toutes ces raisons, le Tribunal conclut qu'il y avait un grave problème d'odeurs dans la maison que connaissait la venderesse. 

[92] Ce vice était-il caché ? La défense plaide que généralement, les odeurs sont par définition des manifestations qui ne sont pas cachées. C'est vrai. En l'espèce, le logement 1642 - qui est le principal visé par les odeurs - était inoccupé depuis huit mois lors des visites de Philippe Gagnon avant l'achat et comme le reconnaît d'ailleurs Raymonde Gaudreau, il était muni de diffuseurs d'odeurs pour modifier les senteurs.  

[93] S'il est vrai qu'il était apparent que le toit du petit placard n'était pas fini, les odeurs étaient cachées à telle enseigne que même l'inspecteur Daniel Mérédith ne les a pas senties lors de sa visite. 

[94] Puisque les odeurs étaient fréquentes mais pas nécessairement permanentes et qu'au surplus, des diffuseurs d'odeurs modifiaient les senteurs désagréables, le vice était donc caché.

Référence : [2014] ABD 28