La partie qui demande l'annulation d'une transaction immobilière peut être tenue de déposer judiciairement le montant qu'elle aura à rembourser si elle a gain de cause

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà discuté dans le passé de la mise de côté par les tribunaux québécois du formalisme rigide en matière de passation de titre. Cela ne veut pas pour autant dire que les tribunaux ont complètement exclu l'imposition de certaines conditions pour assurer le sérieux du recours entrepris par une partie. Dans Groupe immobilier Capital-Concepts inc. c. Immeubles Rolisa s.e.n.c. (2013 QCCS 5851), l'Honorable juge Pierre Boily, même s' il n'est pas saisi à proprement parler d'une action en passation de titre, applique ces principes pour ordonner le dépôt judiciaire d'un montant important dans le cadre d'un recours en nullité d'une transaction immobilière.

Les faits de l'affaire sont complexes mais l'on retiendra pour nos fins que les Défenderesses/Demanderesses reconventionnelles recherchent l'annulation d'une importante transaction immobilière. 

La Demanderesse présente une requête en irrecevabilité à l'encontre de cette demande reconventionnelle au motif que les Défenderesses n'offrent pas officiellement le remboursement du prix de vente reçu et le paiement des impenses de l'immeuble.

Le juge Boily, même s'iI souligne la plus grande flexibilité des tribunaux québécois en la matière, est d'avis qu'il est nécessaire en l'instance pour les Défenderesses d'offrir immédiatement le montant qu'elles auront à payer si elles ont gain de cause:

[9]           La Cour d’appel situe bien l’état du droit à cet égard : 

338077 Canada inc. c. Groupe RLM2 inc., 2012 QCCA 185 

Le juge Dalphond écrit : 

«[4] … À mon avis, ce jugement est parfaitement conforme aux enseignements de notre Cour depuis notre arrêt Houlachi c. Bray, J.E. 97-2114 (C.A.), où mon ex-collègue le juge Fish, maintenant juge à la cour suprême, écrit qu’il ne faut plus en matière d’action en passation de titres s’attacher à un formalisme obsolète en exigeant la consignation du prix d’achat au greffe pour conclure à la recevabilité de l’action. 

[5]  Cependant, il reconnaît que le défendeur-vendeur a le droit de s’assurer que le demandeur-acheteur a les moyens financiers requis pour compléter la transaction.  Il écrit à la page 16 de l’arrêt Houlachi :The governing principle on an action in conveyance of title is that courts must ensure performance by the parties to a binding offer of their respective and reciprocal obligations.  This requires, on the part of the suing purchaser, an evident intent and demonstrable capacity to respect the conditions of the offer and, in particular, the conditions agreed to for payment of the price. 

[6]   Par conséquent, la Cour sous la plume du juge Fish accepte qu’un engagement de financer le prix d’achat donné par une société connue et spécialisée dans les prêts hypothécaires peut constituer une preuve suffisante de la capacité du prometteur acquéreur de compléter l’achat si son action en passation de titres est accueillie.»  

[10]        Dans l’affaire sous étude, les enjeux sont énormes. En l’espèce ils peuvent représenter plusieurs millions. Même si le formalisme est maintenant assoupli, il n’en demeure pas moins que la défenderesse qui requiert l’annulation du prix de vente, doit à tout le moins offrir la contrepartie reçue. En conséquence, à défaut d’un dépôt au greffe, un engagement irrévocable par une société financière connue doit être exigé, quant au prix de vente reçu, soit la somme de 993 559,81 $ versée le 9 octobre 2008 par la demanderesse.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/197tHBg

Référence neutre: [2013] ABD 474