jeudi 31 octobre 2013

On ne peut retenir la responsabilité d'un locataire immobilier pour un incendie en l'absence de faute de la part de ce dernier

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La responsabilité sans faute n'existe que dans les cas exceptionnels expressément énumérés par le législateur. Or, non seulement est-ce que la responsabilité sans faute d'un locataire immobilier n'est-elle pas prévue par le législateur, elle est spécifiquement exclue par l'article 1862 C.c.Q. C'est ce que souligne l'Honorable juge Pierre Béliveau dans Promotuel Haut St-Laurent c. Dufresne (2013 QCCS 5230).



La Demanderesse dans cette affaire est l'assureur d'un triplex dans lequel s'est déclaré un incendie. Celui-ci a causé des dommages se chiffrant à 230 280$, dont 50 620,14$ au logement de la Défenderesse.
 
L’incendie s’est déclaré dans le logement loué par la Défenderesse suite à un court-circuit survenu dans le filage à l’intérieur de l’appartement. Cependant, la preuve ne permet pas de déterminer quel appareil électrique ou électronique branché dans l'appartement a été la source du problème.
 
La Demanderesse tient quand même la Défenderesse et son assureur responsables des dommages causés par l'incendie puisque l'on sait que celui-ci s'est déclaré dans son logement. La Demanderesse invoque également la responsabilité autonome du fait du bien stipulée à l'article 1465 C.c.Q.
 
Le juge Béliveau est d'avis que le recours de la Demanderesse doit être rejeté. En effet, il souligne que l'article 1862 C.c.Q. exclut spécifiquement la responsabilité sans faute du locataire d'un immeuble:
[10]        Lors de l’audition, les parties ont reconnu que la juge Marcotte avait clairement exposé l’état du droit dans l’affaire Union canadienne compagnie d’assurance c. Paul. Cette dernière a notamment indiqué ce qui suit: 
[46]       L'article 1862 C.c.Q. prévoit en outre ce qui suit:  
Le locataire est tenu de réparer le préjudice subi par le locateur en raison des pertes survenues au bien loué, à moins qu'il ne prouve que ces pertes ne sont pas dues à sa faute ou à celle des personnes à qui il permet l'usage du bien ou l'accès à celui-ci. 
Néanmoins, lorsque le bien loué est un immeuble, le locataire n'est tenu des dommages-intérêts résultant d'un incendie que s'il est prouvé que celui-ci est dû à sa faute ou à celle des personnes à qui il a permis l'accès à l'immeuble.

(soulignement du Tribunal)
[47]       À la lumière du deuxième alinéa de cet article, le Tribunal conclut que même en présence d'une preuve prépondérante d'un incendie qui origine de la lampe, il ne peut conclure à la responsabilité du locataire Paul pour autant, ni le tenir responsable des dommages-intérêts résultant de l'incendie, faute de preuve que l'incendie est dû à sa faute ou à la faute de ceux à qui il a permis l'accès.  
[48]       Le Tribunal est d'avis qu'il y a absence de toute preuve à cet égard. En effet, quelle faute ou inaction peut-on bien reprocher au défendeur M. Paul, en l'absence d'une démonstration d'un mauvais fonctionnement préalable de la lampe ou d'un manquement ou d'une omission de sa part au niveau de l'entretien de l'appareil. 
[11]        Pour paraphraser la juge Marcotte, quelle faute pouvons-nous en l’espèce reprocher à la défenderesse ou à ses enfants? Aucune ne peut être identifiée. La demanderesse a fait valoir qu’on aurait dû inspecter le matériel en le recevant, ou que l’on a pu causer un court-circuit en heurtant les fils en faisant le ménage, ou que le chat a pu les ronger. Tout cela est spéculation, sans compter qu’on ne peut écarter un défaut de fabrication. 
[12]        Par ailleurs, peut-on imposer à toute personne, alors qu’aucun motif ne permet de croire à une défectuosité, l’obligation de faire inspecter le matériel électrique qu’il acquiert ou qu’on lui transmet? À cet égard, il y a lieu de prendre acte que les incendies sont, fort heureusement, relativement rares, et que les cas où ils sont causés par du matériel électrique défaillant le sont encore plus. En l’espèce, la défenderesse et ses enfants se sont comportés comme tout utilisateur raisonnable de matériel informatique. 
[13]        À cet égard, il y a encore lieu de citer la juge Marcotte dans l’affaire Union canadienne compagnie d’assurance c. Paul, qui présentait de nombreuses ressemblances avec la présente: 
[57]       Les auteurs Baudouin et Deslauriers […] sont éloquents sur l'étendue de la preuve requise pour renverser la présomption de faute à l'endroit du gardien du bien: il suffit d'une preuve circonstancielle et générale que le gardien s'est comporté comme une personne raisonnablement prudente et exigeante placée dans les mêmes circons­tances et qu'au moment de l'accident, il n'a posé ni omis de poser aucun geste favori­sant la survenance de celui-ci. [Citations omises]  
[58]       Compte tenu de l'objet en cause, soit une lampe de table, utilisée occasionnelle­ment par M. Paul et ne présentant aucune particularité ni source d'inquiétude avant l'incendie, le Tribunal est d'avis que M. Paul dans un tel scénario serait parvenu à s'exonérer. Une personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances n'aurait pu prévenir le préjudice en l'absence de signes ou d'avertissement d'une quelconque défaillance. En outre, M. Paul ne pouvait connaître l'existence d'un endommagement mécanique qu'il aurait pu prévenir. (Le souligné est du soussigné) 
[14]        Par ailleurs, comme le rappelait la juge Marcotte, la présomption de faute énoncée par l’article 1465 du Code civil ne s’applique pas. Tout cela fait que le fardeau de preuve du propriétaire d’un immeuble peut s’avérer très lourd, voire impossible à surmonter. C’était le cas en l’espèce.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/1glHFau

Référence neutre: [2013] ABD 436

Autre décision citée dans le présent billet:

1 commentaire:

  1. Merci pour cette information.
    Ce point constitue souvent un objet de querelle entre locataire et propriétaire. Ceux qui connaissent la loi se différencient toujours du lot!

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