L'article 1881 C.c.Q., qui prévoit que le cautionnement ne s'étend pas au bail reconduit, n'est pas d'ordre public et peut être exclu dans le cadre d'un bail commercial

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'article 1881 C.c.Q. protège la partie qui cautionne les obligations d'un locataire en prévoyant que cette sûreté ne s'étend pas au bail reconduit. Dans l'affaire 2950936 Canada inc. c. Plugin Construction Solutions Ltd. (2013 QCCQ 6470), l'Honorable juge Suzanne Vadboncoeur devait déterminer si cet article est d'ordre public ou s'il est possible d'y passer outre dans le cadre d'un bail commercial.

Dans cette affaire, la Cour est saisie d'une requête en irrecevabilité présentée par un des Défendeurs. Celui-ci est poursuivi à titre de caution dans le cadre d'un bail commercial que la Demanderesse allègue a été reconduit pendant une période additionnelle de trois ans.

 

Le Défendeur en question fait valoir que sa caution n'a été donnée que dans le cadre du bail initial d'un an et que la reconduction de ce bail n'a pas eu pour effet de reconduire sa caution. Qui plus est, il fait valoir que l'article 1881 C.c.Q. est d'ordre public de sorte que les stipulations contenues dans le bail qui prévoit la reconduction de sa caution sont invalides.

 

Après analyse, la juge Vadboncoeur en vient à la conclusion que la position du Défendeur est erronée et que les parties sont libres, dans un contexte commercial, de déroger à l'article 1881 C.c.Q.:

[20]        La demanderesse soutient de son côté que la clause 4.3 du bail est claire, notamment dans son second paragraphe qui énonce que la sûreté maintient son plein effet pour toute prolongation ou extension du bail, même en l'absence de participation, de consentement ou de signature de la caution. 

[21]        Elle ajoute que l'article 1881 C.c.Q. n'est pas d'ordre public et que par l'effet de la clause 4.3, les cautions demeurent tenues des obligations de la locataire principale.  

[22]        Le Tribunal partage cet avis. 

[23]        Le fait que l'article 1881 C.c.Q. ne soit pas d'ordre public ressort clairement du libellé de l'article 1893 : 

« 1893. Est sans effet la clause d'un bail portant sur un logement, qui déroge aux dispositions de la présente section, à celles du deuxième alinéa de l'article 1854 ou à celles des articles 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1868 à 1872, 1875, 1876 et 1883. » 

[24]        En premier lieu, nous sommes en présence d'un bail commercial et non d'un bail résidentiel et, en second lieu, l'article 1881 ne figure pas parmi les dispositions énumérées à l'article 1893 auxquelles un bail d'habitation ne peut déroger.  Si l'article 1881 était d'ordre public, à quoi servirait donc cet article 1893? 

[25]        En outre, cela ressort aussi de la doctrine et de la jurisprudence, tel que démontré ci-après.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/13MZKcR

Référence neutre: [2013] ABD 281