mardi 16 juillet 2013

L'année de construction d'une maison est une considération importante en matière de vices cachés

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La détermination de ce qui constitue des vices cachés nécessite une approche contextuelle complète. En effet, on ne regardera pas un immeuble construit au cours des vingt dernières années de la même façon que l'on regarde un immeuble vieux de plus de plusieurs décennies. C'est ce souligne l'Honorable juge Yvan Nolet dans Deschênes c. Limoges (2013 QCCQ 6429).
 


Le Demandeur intente des procédures en dommages contre la Défenderesse alléguant que l'immeuble qu'elle lui a vendu est affecté de vices cachés. Un des vices qu'il allègue est l'absence d'un drain français.

Le juge Nolet souligne que l'immeuble date des années 60 et que, dans les circonstances, l'absence d'un drain français ne constitue pas un vice caché:
[77] Nos tribunaux ont analysé la question de l'absence d'un drain français dans des constructions datant de plusieurs années. Dans l'affaire Brouillette et al. c. Emond, l'honorable Francine Nantel mentionne ce qui suit : 
« [62]            Le Tribunal ne peut que conclure que la maison originale fut construite entre 1965 et 1970.  
[63]            Le Tribunal estime que les demandeurs savaient ou devaient savoir que l’immeuble datait d'au moins 40 ans.  S'ils avaient poussé un peu leur recherche, ils auraient constaté que l’île est presque entièrement construite de vieux chalets rénovés.  
[64]            N'est-il pas plus vraisemblable que les acheteurs savaient que tout le système de drainage avait de l’âge et dans le doute, ils auraient dû chercher à en connaître davantage?  
[65]            L’inspecteur a expliqué le système de drainage à monsieur Brouillette.  D’autre part, 40 ou 50 ans plus tard, même si un drain français avait été en place rien ne prouve que ce vieux système serait encore en fonction, sa durée de vie n’étant pas éternelle.  
[66]            Qui plus est, l’inspecteur Duchesne informe le Tribunal qu’une pompe élévatrice peut drainer adéquatement, tel qu’en fait foi le témoignage de monsieur Jean Claude Pelletier, voisin, et résidant depuis 14 ans à l’Ile Mathieu.   
[67]            De plus, la preuve révèle que Luc Brouillette et Nathalie Farrèse se sont empressés de faire l’offre d’achat le jour même de leur première visite ayant eu un coup de cœur, et ce, même si le demandeur Brouillette n'était pas de la région.  
[68]        Pour toutes ces raisons, le Tribunal considère que ce vice était apparent. » 
[78]        Dans l'affaire Iammateo c Forget, le juge Journet de la Cour supérieure a analysé également la question de l'absence de drain français sous l'angle de l'âge de la propriété.  
[79]        Il précise : 
 « [44]  Plus de cinquante ans se sont écoulés depuis la construction de cet immeuble. Le Tribunal est d'avis qu'on ne pouvait donc pas s'attendre en achetant cet immeuble, qu'il y ait présence de drain français, qui soit fonctionnel. Ainsi, ne constitue pas un vice caché, qu'il y ait présence d'un drain français ou fonctionnement du drain français sur une bâtisse de cinquante ans;   
[…]           
[49] L'acheteur d'une maison de quarante ans ne doit pas avoir les mêmes attentes que celui d'une maison neuve ou plus récente. » 
[80]        Il ajoute également : 
« [50]   Tout ouvrage matériel est nécessairement affecté par l'usure et le passage du temps. 
[51]       Les composantes d'un bâtiment ont forcément une durée de vie limitée.  
[52]    De plus, l'évolution de la qualité et de l'efficience des matériaux, des normes et des techniques de construction, influencent nécessairement la portée de la garantie à laquelle le vendeur d'un bâtiment âgé est tenu. » 
[81]        Dans l'affaire Laporte c. Guillemette, également citée par le juge Journet, le juge Théroux commente un problème de drain français installé dans les années 1970. Il mentionne: 
« [21]    Le Tribunal conclut que la situation dénoncée ici par le demandeur est attribuable exclusivement à la vétusté du système de drain périphérique.  Cette installation avait atteint, et même dépassé, sa durée de vie utile lors de la vente. 
[22]       La jurisprudence prévalant en cette matière a bien établi le principe voulant que la vétusté d'un bien n'est pas un vice caché couvert par la garantie légale de qualité. » 
[82]        En conclusion, le juge Journet termine ainsi son analyse de l'absence de drain d'une propriété construite depuis plus de 40 ans:  
« [65]    Dans le cas sous étude, le Tribunal conclut que même si le drain français avait existé, eu égard à son âge, sa vétusté ou son non-fonctionnement n'auraient pas constitué un vice caché.  »  
[83]        Ce point de vue est également celui adopté par les juges Nantel et Corriveau de la Cour supérieure ainsi que par les juges Dortelus et Buffoni de notre Cour. Le Tribunal, après analyse des principes énoncés dans ces décisions, en arrive à la même conclusion.  
[84]        La preuve a révélé que la maison a plus de 40 ans au moment de l'achat. Lors de la construction de cette propriété, aucun drain n'a été installé. L'entrepreneur qui a effectué les travaux d'installation du drain en 2011 l'a immédiatement constaté avant même le début de ses travaux. 
[85]        Dans les circonstances, l'âge de la propriété acheté aurait dû inciter monsieur Deschênes à une plus grande prudence. La seule vue de la maison achetée et des maisons du quartier permettait de conclure que la construction de celles-ci datait de plus de quarante ans. Or, ce simple constat était suffisant pour l'inciter à poser plus de questions concernant le système de drainage de la propriété. 
[86]        Ainsi, tenant compte de l'ensemble des circonstances de l'affaire, le vice dont se plaint le demandeur était apparent. Vu l'âge de la propriété, il était très probable qu'il n'y ait pas de drain français à la propriété achetée de sa tante.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/12TjHZp

Référence neutre: [2013] ABD 282
 

11 commentaires:

  1. J'apprécie vraiment ce poste. J'ai cherché partout pour cela!

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  2. voici ce que je ne comprend pas dans ces jugements : si le maison vendue est âgé de plus de 40 ans et qu'il n'y a pas de drain français. Nous somme d'accord qu' il est évident que des dommages qu'ils soit apparent ou pas s'en sont suivie puisque le nouveau propriétaire dois en installer . Et je ne crois pas que c'est dommage sois survenue parce-que la maison a été vendue, alors le manque de drain étais existant au moment de la vente.( si je me refaire a l'article 1726 du code civil du que.) de plus le vendeur dois vendre un bien propre a l"usage au quel il est destiner .... si le vendeur ne savais pas qu'il n'y avais pas de drain je crois qu'il est en faute selon moi il n'aurais pas entretenue adéquatement le bien vendue ce qui deviens une négligence de plus je crois que l'ignorance n'est pas un plaidoyer au tribunal . Si les drain sont devenue désuet du a l'age de la maison et qu'il ne l'ai as pas entretenue encore la je n'y vois qu'une négligence du vendeur. S'il est évident selon les jugement ci haut que l'acheteur devais le savoir du a l'age de la maison il dois s'attendre a ne pas trouver de drain la même évidence dois être appliquer au vendeur qui lui a eu beaucoup plus de temps pour en faire la constatation . Je crois qu'il y as une faille dans ces jugements . Quelqu'un pourrais éclairer ma lanterne sur ce sujet svp..merci a l'avance Michel

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  3. Merci bien de nous avoir partagé ceci. Pour moi, je crois que même si la maison était construite dans les années 60, il faut au moins la modifier afin qu'il suit tous les protocoles d'aujourd'hui avant de faire une vente quoi que ce soit. Sauf bien sûr, si l'acheteur et le vendeur ont fait un accord qui n'oblige pas le vendeur à installer un drain (ou d'autres utilités). En tout cas, il faut toujours embaucher un inspecteur du bâtiment afin d'éviter ces problèmes.

    Eric | http://www.entreprisesmbplus.com/fr/services.html

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  4. Je trouve ça un peu injuste, car mon mari et moi sommes pris avec une maison datant de 1959, nous avions pris la peine d'engager un inspecteur en bâtiment ainsi qu'une garantie légale, et nous devons excaver notre maison , ça nous revient à 30 000$ . Notre maison a tellement travaillé durant l'hiver que nous ne pouvions ouvrir notre porte d'entrée, nous avons découvert que notre maison est en bloc de béton du solage jusqu'au toit.... Et à cause de ça, les travaux sont plus risqués....L'avoir su , nous l'aurions jamais acheté...Nous avons été voir un avocat pour connaitre nos droits...malheureusement, nous avons aucun recours!!!

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  5. L'installation d'un drain français fait toute la différence pour votre immeuble, surtout pendant la saison des pluie. Vous avez moins de chance d'avoir des fissures de fondation, l'inondation, et des infestations d'insectes. Le drain est se cache à côté votre fondation, facilitant le drainage des eaux de pluie avant qu'ils puissent causer des endommagements à votre immeuble.

    Eric | http://www.entreprisesmbplus.com/fr/services.html

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  6. Est-ce que nous pouvons nous attendre à ce que l’absence d’un drain Français sur une construction 1999 soit considéré comme un vice caché? Je ne trouve aucune jurisprudence à ce sujet.

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    1. drain Français sont obligatoires depuis quelques années... je crois 1980...

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  7. L'article a dit qu'un des vices qu'il allègue est l'absence d'un drain français. Je ne savais pas que les drains étaient si importants. Alors, il me semble que je devrais remplacer les drains chez moi. Ils sont super vieux et j'imagine que ce n'est pas bon. Merci de ce partage ! http://www.drainaco.com/nos_services.html

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  8. Moi j'ai vendu ma maison de 1965 et les nouveaux propriétaires me poursuivre pour vice caché à cause d'un salage de blocs que je savais même pas aucune place apparente et quand j'ai acheté le propriétaire a déclaré une fissure evec un minime infiltration d'eau alors après l'achat je l'ai fait réparé par une compagnie et facture à l'appui. Mais jamais personne me dit qu'il avait des blocs de béton même les inspecteurs on poser la question et même les anciens vendeur l'on dit à l'agence immeuble , et l'agent est le même qui représente mes acheteurs et il a pas poser la question et à même pas proposer à ses acheteur de ma maison dans s'en méfier ect que dois-je faire

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  9. Moi j'ai vendu ma maison de 1965 et les nouveaux propriétaires me poursuivre pour vice caché à cause d'un salage de blocs que je savais même pas aucune place apparente et quand j'ai acheté le propriétaire a déclaré une fissure evec un minime infiltration d'eau alors après l'achat je l'ai fait réparé par une compagnie et facture à l'appui. Mais jamais personne me dit qu'il avait des blocs de béton même les inspecteurs on poser la question et même les anciens vendeur l'on dit à l'agence immeuble , et l'agent est le même qui représente mes acheteurs et il a pas poser la question et à même pas proposer à ses acheteur de ma maison dans s'en méfier ect que dois-je faire

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  10. Bel article traitant de l'importance du bonne installation des drains français. Dans mon travail dans l'inspection résidentiel je dois rechercher régulièrement les symptômes causés par des déficiences d'un tel système, soit d'usure ou d'une mauvaise installation.

    https://www.inspectionmaison.org

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