lundi 3 juin 2013

Pour établir la validité d'une hypothèque, il faut d'abord établir l'existence et le déboursé du prêt sous-jacent

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Dans la plupart des causes impliquant des hypothèques conventionnelles, l'existence du prêt sous-jacent n'est pas contestée. Il ne faut pas pour autant oublier qu'il est essentiel, lorsqu'il y a contestation de ce prêt sous-jacent, de faire la preuve de la conclusion du contrat de prêt et du déboursement du montant prêté comme le rappelle l'Honorable juge Joel A. Silcoff dans Coomarasamy c. Nagalingam (2013 QCCS 2274).
 


Dans cette affaire, le Demandeur cherche à se faire déclarer propriétaire d'un immeuble en plus d'obtenir la radiation d'une hypothèque enregistrée sur celui-ci au motif qu'il s'agit d'un artifice et que le prêt sous-jacent allégué de 45 000$ n'a jamais vraiment été effectué.
 
Après analyse de la preuve qui est faite devant lui, le juge Silcoff en vient effectivement à la conclusion que l'on a pas établi l'existence et le déboursement du prêt allégué. Pour cette raison, il y a lieu selon lui de prononcer la radiation de l'hypothèque enregistrée contre l'immeuble:
[19]        The Court is satisfied, based upon the uncontradicted and credible evidence, that the Loan Agreement was a simulation signed by Nagalingam and registered against the Immovable without consideration and without the knowledge or required consent of Balakrishnan.  
[20]        The Court is moreover satisfied, as Coomarasamy contends, that the signature of Loan Agreement was done as part of a dishonest scheme designed to appropriate monies from him and Balakrishnan under the pretext of an unauthorized and inexistent loan, made without the latter’s knowledge or approval. 
[...]
[24]        In the present circumstances, there is clearly a situation of simulation. While in the Deed of Sale, both Balakrishnan and Nagalingam were described as co-owners of the Immoveable, by virtue of the unregistered Counter-Letter Agreement Nagalingam acknowledged that Balakrishnan was the sole real owner of the Immoveable. 
[25]        By operation of Article 1452 C.C.Q., Arasaratnam, being a third party and conditional upon his being in good faith, which is far from certain, could have availed himself upon either the apparent contract or the counter letter in enforcing his rights under the Loan Agreement. 
[26]        However, this distinction and analysis begs the real issue. The issue in law which the Court is called upon to decide is not whether Nagalingam had the authority to enter into the Loan Agreement, or whether Arasaratnam was bound by the counter letter, but rather whether the Loan Agreement is valid in law and not null and void for absence of consideration, namely the loan of $45,000 purportedly …disbursed for the purchase of the property. 
[27]        The Court finds that Arasaratnam has failed to credibly prove that the amount of $45,000 plus interest and costs which he now claims in his Requête Introductive d’Instance en Délaissement Forcé heard concurrently with the present proceedings was ever disbursed by him to Nagalingam. The hypothec is an accessory to a debt. Without the existence of a debt, there can be no hypothec.  
[28]        In this regard, the Court adopts by reference the analysis by Mongeon J. in Lefebvre v. Vallée: 
[29]            L'hypothèque est un régime d'exception.  Le délaissement forcé et la prise en paiement aussi.  Avant d'accorder une requête dont les conclusions pourraient avoir pour conséquences de déposséder Vallée de ses immeubles, le Tribunal doit être convaincu de l'existence d'une créance garantie par hypothèque qui demeure impayée et à l'égard de laquelle toutes les formalités d'exercice ont été dûment remplies.   Or, c'est l'acte de décaisser le montant que l'on s'est engagé à prêter qui crée la dette.  On a beau "consentir" un prêt, si le prêt consenti n'est pas décaissé, il n'y a pas de dette, partant, pas d'hypothèque.   
[30]            Me Denise Pratte écrit notamment ce qui suit dans Collection de droit 1998-1999, Contrats, prescription, sûreté et publicité des droits, Volume 6, Cowansville, Les Éditions Yvon Blais Inc.:  
L'article 2650 C.c.Q. définit la créance prioritaire comme celle à laquelle la loi attache, en faveur du créancier, le droit d'être préféré aux autres créanciers, suivant la cause de sa créance.  La priorité, en tant que telle, est le droit de préférence accordé au créancier.  Les priorités ne sont que des accessoires des créances considérées prioritaires par le législateur.  L'article 2651 . C.c.Q. en énumère quelques-unes.  Toutefois, cette liste n'est pas limitative, d'autres priorités pouvant être accordées dans des lois particulières.   
Le droit de préférence accordé aux créanciers prioritaires représente une exception au principe de l'égalité des créanciers (art. 2644 et 2646 C.c.Q.).  Les règles relatives aux priorités doivent donc s'interpréter d'une manière restrictive.    
1.      Les caractères généraux  
La priorité à un caractère légal, elle constitue un accessoire de la créance ne conférant aucun droit réel et elle est indivisible.  
(Nos soulignés) 
[31]            L'hypothèque est sans contredit, au même titre que la créance prioritaire, un droit exceptionnel qui bénéficie au créancier hypothécaire par opposition aux autres créanciers non garantis.  La principale différence entre la créance prioritaire et l'hypothèque est que l'hypothèque confère un droit réel sur le bien hypothéqué.  Par contre, l'hypothèque demeure un accessoire de la créance.  Point de créance, point d'hypothèque. 
                                                                                      [Emphasis added]
 
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/118eP0r

Référence neutre: [2013] ABD 219

Autre décision citée dans le présent billet:

1. Lefebvre c. Vallée, 2003 CanLII 21795 (C.S.) .

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