vendredi 26 avril 2013

Le moment auquel il faut évaluer la plus value donnée par des travaux ayant fait l'objet d'une hypothèque légale de la construction

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Très court billet ce matin pour discuter hypothèque légale de la construction. Comme on le sait, cette hypothèque ne peut couvrir que la plus value donné à un immeuble pour ces travaux. La question se pose donc de savoir à quelle date l'on doit se placer pour évaluer ladite plus value. Dans Constructions PCAM inc. c. Gamache (2013 QCCS 1680), l'Honorable juge François P. Duprat indique que c'est au moment de la fin des travaux qu'il faut se placer pour faire cette évaluation.


Dans cette affaire, deux créanciers s'opposent à l'égard à la distribution du produit de la vente d’un immeuble.  Par sa requête, la Demanderesse conteste l’état de collocation du produit de ladite vente.
 
Se penchant d'abord sur la question de l'évaluation de la surêté de la Demanderesse, le juge Duprat indique que c'est au moment de la fin des travaux qu'il fait se placer pour déterminer la plus value donnée à l'immeuble:
[37] Cet aspect du litige ne divise pas réellement les parties.  
[38] Dans l’arrêt Construction Steco inc. c. Gestion Michel Bélanger inc. La Cour d’appel a clairement indiqué que la valeur des travaux doit s’établir au moment de la fin desdits travaux et non au moment de l’introduction des procédures en délaissement de l’immeuble ou de la préparation de l’ordre de colocation. Dans le cas présent, cela signifie que le Tribunal doit se placer en août-septembre 2010 pour tenter d’évaluer la valeur des travaux.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/12N8xYE

Référence neutre: [2013] ABD 167

Autre décision citée dans le présent billet:

3 commentaires:

  1. Me Renno, en pratique j'imagine qu'on fait appel a une expertise pour determiner cette valeur au moment de la fin des travaux ?

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  2. Parfois Hassan, mais très rarement. Les expertises sont coûteuses de sorte qu'un entrepreneur ou sous-entrepreneur ne commandera celles-ci immédiatement à la fin des travaux que lorsqu'il sait déjà de manière concluante qu'il y aura litige. Il est très rare que ce soit le cas puisque l'inscription de l'hypothèque légale est presque toujours une mesure conservatrice ou de protection.

    En pratique, les hypothèques légales de la construction sont presque toujours inscrites au registre pour le plein montant dû à l'entrepreneur ou le sous-entrepreneur et ce n'est que plus tard que l'on déterminera la plus value.

    Il faudra déterminer cette valeur à la date de la fin des travaux, mais ce n'est habituellement pas un problème d'obtenir une expertise plus tard qui évalue cette valeur.

    J'espère que cela répond à ta question.

    Bonne journée,

    Karim

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    1. Oui c'est tres claire, merci

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