Le locataire est responsable des dommages causés aux locaux loués par la faute d'une personne qui est présente dans les lieux avec sa permission, mais il n'est pas responsable des dommages ainsi causés au reste de l'immeuble

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Un locateur est-il responsable pour les dommages causés par la faute d'un de ses invités dans les lieux loués et, si oui, pour quelles parties de l'immeuble? Ce sont là les questions auxquelles devait répondre l'Honorable juge William Fraiberg dans Murphy c. Berlin (2013 QCCS 1738), où il en vient à la conclusion que le locataire est alors responsable des dommages causés aux lieux qu'il a loués seulement et non pas pour les dommages causés au reste de l'immeuble.

 

Dans cette affaire, le Défendeur signe un bail de logement avec les Demandeurs. Les lieux loués seront habités par le fils du Défendeur, lequel ne peut vivre avec ses parents en raison de ses problèmes émotifs importants, en plus des problèmes reliés à sa consommation d'alcool et de drogues.

 

En avril 2007 survient un incendie important qui a sa genèse dans les locaux loués par le Défendeur, lesquels sont occupés par son fils. Suite à une enquête criminelle, des accusations criminelles sont portées contre ce dernier et il sera condamné à purger une peine de 12 mois en prison pour son rôle dans cet incendie.

 

Les Demandeurs, les locateurs et leur assureur, instituent alors des procédures civiles contre le Défendeur pour être indemnisés pour les dommages causés à l'immeuble par l'incendie.

 

Après avoir analysé la question, le juge Fraiberg en vient à la conclusion que le Défendeur est bel et bien responsable des dommages causés aux locaux loués par la faute d'une personne qui s'y trouve avec sa permission. Cependant, le Défendeur, à titre de locataire, ne peut être tenu responsable des dommages causés aux autres parties de l'immeuble en raison de cet incendie:  

[75] In the case of Dubé v. Sogepar Inc., decided in 1990, the Court of Appeal had occasion to consider a similar question under arts. 1621 and 1643 C.C.L.C. and concluded that the tenant’s liability was limited to the repair of the premises when a third party was a fault: LeBel J. there held:

34. Si l'on examine la hiérarchie de ces règles, l'on constate que l'article 1643 apparaît comme un élément de l'obligation de conservation de la chose louée. Celle-ci aménage la relation contractuelle entre locateur et locataire, entre bailleur et preneur. En conséquence, la présomption de la responsabilité contractuelle du fait d'autrui, qu'introduit l'article 1643, constitue une règle particulière rattachée à cette responsabilité contractuelle et ne jouant qu'à l'égard de celle-ci. 

35. La situation de cette disposition implique qu'elle vise seulement la perte ou la détérioration de la chose louée comme telle, et non l'ensemble du bâtiment, si les dommages se sont étendus au-delà des lieux loués. En dehors de celle-ci, seules les règles du droit commun de la responsabilité s'appliqueront. Le fait que l'article 1643 n'introduise pas de limitation expresse ne change pas la place de cette règle dans les rapports juridiques entre le locataire et le locateur. Elle demeure un élément de sa responsabilité contractuelle et vise à organiser les obligations relatives à la conservation de la chose louée par le preneur. Une extension plus grande de la sphère d'application de la règle la porterait au-delà même des limites du régime sévère et critique des articles 1629 à 1631. Elle imposerait ainsi un fardeau extrêmement lourd aux preneurs dans des ensembles immobiliers importants ou aux locataires de locaux commerciaux situés par exemple dans des centres d'achat. Le locataire doit conserver et remettre la chose louée. Il n'est pas le gardien de l'ensemble de l'immeuble. Il ne répondra des pertes subies à l'égard de la totalité de celui-ci que si le bailleur a réussi à fonder le recours sur les règles générales de la responsabilité civile. N'était-ce de cette disposition de l'article 1643, le principe général de l'article 1621 s'appliquerait et imposerait une présomption de faute contre le locataire. Le rattachement de l'article 1643 à l'article 1621 fait ressortir qu'il s'agit ici de pourvoir à l'aménagement de la responsabilité du preneur à l'égard de la chose louée et non pas de la totalité du bâtiment, en atténuant la rigueur de l'obligation de conservation de la chose louée, en cas d'incendie. 

(….) 

37. Pour ces raisons, donc, il y aurait lieu d'accueillir en partie le pourvoi de dame Dubé, à l'égard de Sogepar, et de restreindre sa condamnation aux dommages subis à son propre appartement,……

[76] The Court of Appeal has not changed its view on this question since 1990 as its decision in Cie d'assurance Allianz du Canada c. Bourdages, dealing with the same question under art. 1862 C.C.Q., replacing arts. 1621 and 1643 C.C.L.C., shows:

2 Sous réserve de la responsabilité du locataire pour le fait de la personne à qui il a permis l'accès à l'immeuble, dont il ne serait pas autrement responsable, l'article 1862 C.c.Q. n'a pas pour effet de limiter la responsabilité du locataire fautif aux seuls dommages causés par l'incendie à l'appartement loué. Partant, le locateur a le droit, aux termes du Code civil, de réclamer de son co-contractant la réparation du préjudice causé par cette faute (art. 1458 C.c.Q.)

[77] This statement reaffirms the Court of Appeal’s reasoning in Sogepar because it expressly excludes the case of a fire caused by a third party to whom the lessee has permitted access from the normal rule that the latter’s responsibility under art. 1862 C.C.Q. is not limited to damages to the apartment leased when he or she is at fault.  

[78] If, however, the damages result from the fault of a third party he or she allows into the premises, the lessee’s liability arises solely from the obligation to return the leased premises in the same condition as at the beginning of the term, reasonable wear and tear or force majeure excepted, while the third party is extra-contractually liable for the damages he or she caused to both the premises and the rest of the building. 

[79] This is all the more evident if one looks at the trial judgment in Allianz, wherein the trial judge, having held that he was bound to apply the reasoning of the Court of Appeal in Sogepar, concluded that that the defendant lessee Bourdages had caused the fire through her negligence, but nonetheless limited the condemnation to the damages to her apartment, even though they were far more extensive. 

[80] On appeal, the Court of Appeal in a nine-paragraph judgment pronounced from the bench, approved the factual analysis of the trial judge but disagreed as to the quantum of damages. It increased them from $53,514.61 to $940,850.25. 

[81] The fact that the Court of Appeal’s decision in Allianzis succinct and was pronounced from the bench is a good indication that it did not intend to reverse itself on this question, particularly since it made express mention of the lessee’s responsibility for the act of a third party to whom he has given access to the property as an exception (sous réserve) to the general rule that the lessee is responsible for all the damages resulting from his own fault. 

[82] The Court therefore concludes that Mr. Berlin is responsible for the damage caused by Howard, a third party whom he has allowed to have access to premises he has leased, but that in the result, his liability to indemnify Mr. Menegon is limited to his contractual obligation to return the premises damage-free. 

[83] He is not responsible for damages caused by Howard’s fault to other parts of the building or for the loss of rental revenue other than from the apartment.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/Zn02iO

Référence neutre: [2013] ABD 172

Autre décision citée dans le présent billet:

1. Dubé c. Sogepar Inc., 1990 CanLII 3186 (C.A.).