vendredi 15 mars 2013

Les fausses déclarations d'un vendeur peuvent transformer un vice apparent en vice caché

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le vendeur d'un immeuble a l'obligation d'agir de bonne foi. Cela implique la transparence et l'absence de fausses représentations quant à l'état de l'immeuble vendu. C'est ainsi que, dans certaines circonstances, les tribunaux considéreront caché un vice qui aurait été apparent n'eut été des fausses représentations du vendeur. L'Honorable juge André Renaud réitère ce principe dans Beloghi c. Nelson (2013 QCCQ 1777).


Dans cette affaire, les Demandeurs intentent un recours en dommages résultants de l'existence de vices cachés. Entre autres vices, les Demandeurs soulignent que la toiture de l'immeuble acquis de la Défenderesse est en piètre état et qu'il en découle des infiltrations d'eau.

Le juge Renaud en vient à la conclusion que le vice relatif au toit était caché. En effet, nonobstant le fait qu'une inspection même sommaire aurait révélé aux Demandeurs le piètre état du toit, le juge Renaud conclut qu'il était raisonnable pour ces derniers de se fier sur la représentation de la Défenderesse à l'effet que le toit avait été refait 2 ou 3 ans auparavant:
[25] Dans le document intitulé «Divulgation du propriétaire», la défenderesse déclare que le toit fut refait il y a 2 ou 3 ans. 
[...] 
[27] Nous comprenons facilement les infiltrations d'eau avec un toit de piètre qualité. 
[28] Avec les déclarations de la défenderesse avant la vente, il était parfaitement normal que les demandeurs s'attendaient à un toit presque neuf, avec une garantie accessoire. 
[29] Mais la défenderesse, dans son témoignage, raconte qu'elle a trouvé dans son quartier un entrepreneur qui réparait les toits; elle l'a invité à refaire le sien. A l'audience, elle situe cette réparation à 5 ans avant de vendre, alors que dans la «Divulgation», elle avait écrit 2 ou 3 ans. 
[30] Elle ajoute qu'elle avait payé environ 7 000$. Elle n'a pas de facture, ni de garantie. 
[31] L'article 1733 du Code civil du Québec nous enseigne ceci, relativement à un vendeur:
«1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. 
Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel.»
[32] Avec respect pour l'opinion contraire, la déclaration de la défenderesse relative à son toit, était erronée. 
[33] Les propos rassurants de la défenderesse, même de bonne foi, ont rendu ce toit, qui aurait pu être un vice apparent, en vice caché.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/XPwxJk

Référence neutre: [2013] ABD 107

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