vendredi 7 décembre 2012

La distinction importante entre le vice caché et les conséquences du vice

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

En juillet dernier, j'attirais votre attention à deux décisions récentes de la Cour d'appel qui semblaient faire une distinction entre l'obligation de dénoncer l'existence d'un vice et de celle de dénoncer les conséquences dudit vice (voir le billet en question ici: http://bit.ly/128Hd5M). C'est pourquoi j'ai lu avec beaucoup d'intérêt la décision de l'Honorable juge Suzanne Mireault dans l'affaire Lachance c. Houde (2012 QCCS 6096) où elle fait expressément cette distinction. En effet, elle souligne dans cette affaire que le nouveau propriétaire d'un immeuble a le devoir de dénoncer le vice caché, mais pas celui de dénoncer les conséquences de celui-ci:


Dans cette affaire, la Demanderesse requiert la résolution d’une vente immobilière intervenue avec la Défenderesse, le remboursement du prix d’achat et des dommages-intérêts en raison de la découverte d'un vice caché (en l'instance, un problème de drainage).  Subsidiairement, elle réclame une diminution du prix de vente du bien ainsi que des dommages-intérêts.
 
La Défenderesse conteste cette action. Parmi ses moyens de défense, elle fait valoir que la Demanderesse ne s'est pas acquittée de son obligation de divulguer l'existence du vice conformément à l'article 1739 C.c.Q. puisqu'elle ne l'a pas informée du fait qu'une inondation a eu lieu en 2008.
 
Selon la juge Mireault, cet argument ne peut être retenu. L'inondation en question n'est pas un vice, mais bien la conséquence de celui-ci. Il n'existe donc pas d'obligation de dénoncer ladite inondation. Ce n'est que lorsque la Demanderesse a constaté le vice, i.e. la cause de l'inondation, que son obligation de divulgation est née:
[225] S. Houde allègue que R. Lachance n’a pas dénoncé les inondations d’août 2008 et de juin 2010. 
[226] Selon elle, en conséquence, la demande de R. Lachance doit être rejetée sur ce point puisque l’article 1739 C.c.Q. prévoit que l’acheteur doit dénoncer un vice caché à son vendeur dans un délai raisonnable afin de donner, à ce dernier, l’occasion d’exécuter les travaux requis pour corriger tel défaut. 
[227] Or, ici, les inondations ne sont pas un vice mais bien une conséquence du vice. 
[228] Une dénonciation formelle, selon l’article 1739 C.c.Q., n’était donc pas nécessaire. 
[229] De toute façon, pour ce qui est de l’inondation d’août 2008, R. Lachance n’a pas jugé bon d’aviser S. Houde car elle a estimé qu’il s’agissait là d’une situation exceptionnelle provoquée à la fois par le tuyau précité et par un arrêt de la pompe lors de pluies abondantes. 
[230] Ce n’est que lorsque la situation s’est reproduite qu’elle a commencé à soupçonner l’existence d’un problème à l’immeuble et qu’elle a alors entamé les démarches appropriées pour déterminer la cause de ces inondations à répétition.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/TZSBLx

Référence neutre: [2012] ABD 447

2 commentaires:

  1. So I guess once the defect is denounced, your covered for all of the consequences of the defect.

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  2. Presuming this case is good law (and I think it is), yes.

    More importantly, your duty to denounce only kicks in when you discover the defect itself. With regard to this latter point, I would think however that once you suffer the "consequences" (be it flooding or sometime else), you would have a duty to investigate the cause. That issue is not really discussed in this case, but I would be surprised if Courts accepted a total lack of action.

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