lundi 29 octobre 2012

Suite à la découverte de vices cachés, l'acheteur a l'obligation de dénoncer le vice par écrit, mais pas de lui communiquer copie de son expertise

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

À travers les années, nous avons traité ad nauseam de l'obligation pour l'acheteur qui découvre des vices cachés de dénoncer par écrit ceux-ci à son vendeur. Nonobstant ce fait, l'affaire Comeau c. Beaulieu (2012 QCCQ 8675) a attiré notre attention parce qu'elle pose une question supplémentaire, à savoir si l'acheteur qui dénonce par écrit doit également, sur demande, fournir au vendeur copie de l'expertise qu'il a obtenue. Dans l'affaire qui nous intéresse, l'Honorable juge Céline Gervais répond par la négative à cette question.
 

Dans la présente affaire, le Demandeur, après avoir découvert la présence de vices cachés affectant l'immeuble qu'il a acheté de la Défenderesse, envoi une dénonciation écrite à cette dernière. La Défenderesse demande alors d'obtenir copie de l'expertise obtenue par le Demandeur, ce qu'il refuse de faire.
 
En défense à la poursuite intentée subséquemment par le Demandeur, la Défenderesse oppose une fin de non-recevoir au motif que ce refus du Demandeur de communiquer en temps utile son expertise a rendu sa dénonciation imparfaite.
 
Après analyse, la juge Gervais en vient à la conclusion que l'argument présenté par la Défenderesse ne peut être retenu et que rien n'obligeait le Demandeur à lui communiquer copie de l'expertise qu'il avait obtenu:
[40] En réponse à la lettre de dénonciation signée personnellement par M. Comeau et Mme Mallette, ceux-ci reçoivent un document rédigé sous forme de procédure, de trois pages format légal avec endos, intitulé "Avis légal réponse à une mise en demeure" signée par M. et Mme Beaulieu ainsi que par leur procureur. 
[41] Le paragraphe 5 de ce document indique que "dans les circonstances, les vendeurs désirent recevoir copie de l'évaluation de votre expert et le coût des réparations de la toiture, avant que vous ne fassiez les réparations. Ils réservent leur droit à faire vérifier les réparations effectuées par leur propre expert et engager un entrepreneur de leur choix s'ils sont responsables, ce qui est nié présentement." 
[42] Monsieur Comeau et Mme Mallette n'ont pas répondu à cet "Avis légal", et M. Comeau admet qu'il n'a pas non plus transmis copie de l'expertise de M. Grizenko lorsqu'il l'a reçue au mois de novembre suivant. 
[...] 
[45] La question à décider est donc de savoir si M. Comeau avait l'obligation de transmettre l'expertise de M. Grizenko au procureur des défendeurs, vu la demande expresse qui lui en avait été faite. Monsieur Comeau n'a pas répondu à cet "avis" et ne s'est pas engagé à transmettre l'expertise. 
[...] 
[50] La dénonciation doit permettre au vendeur de constater l'existence du vice, d'examiner la preuve en temps opportun et, le cas échéant, de procéder à la réparation avec le moins de frais possible. 
[51] On doit dès lors se demander si la dénonciation transmise par M. Comeau et Mme Mallette atteignait ces buts. 
[52] Dans leur dénonciation, après avoir énuméré les problèmes rencontrés depuis l'achat, M. Comeau et Mme Mallette rappellent le fait que M. Beaulieu n'a pas été en mesure de leur fournir le nom et les coordonnées requises pour la mise en œuvre de la garantie. Ils mentionnent également ce qui suit :
"Nous vous avisons donc formellement de la découverte de vices cachés mentionnés ci-dessus et nous vous demandons donc de prendre contact avec nous afin de constater ou de faire constater par l'expert de votre choix cette situation et ce dans les dix jours suivants la réception de cette lettre, à défaut de quoi nous considérerons que vous ne jugez pas opportun de le faire et nous pourrons ainsi réparer à vos frais lesdits vices, sans autre avis ni délai, avec notre spécialiste."
[53] Le fait que le procureur des défendeurs ait demandé une copie de l'expertise, en l'absence d'assentiment de M. Comeau à la transmettre, ne créait pas pour ce dernier une obligation de ce faire. La preuve a démontré que le nom de l'expert retenu par M. Comeau était connu, et que les défendeurs savaient que l'expertise avait eu lieu. 
[54] Il aurait été possible pour les défendeurs de contacter M. Comeau, qui a toujours gardé les mêmes coordonnées, et de lui demander à nouveau une copie de l'expertise, ou encore de prendre arrangement afin qu'un autre expert puisse se rendre sur les lieux pour effectuer leur propre expertise, ce que M. Comeau n'aurait pu leur refuser. 
[55] Le Tribunal en conclut donc qu'on ne peut reprocher à M. Comeau de ne pas avoir transmis une copie de l'expertise en novembre 2008, et que cette omission ne peut constituer une fin de non-recevoir à son recours en vice caché. Nous ne sommes pas en présence de la découverte d'un vice différent de la situation qui avait été dénoncée au départ.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/Q20x2u

Référence neutre: [2012] ABD 389

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