lundi 15 octobre 2012

La faute contractuelle n'implique pas nécessairement faute extracontractuelle contre une tierce partie

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Il n'y a pas si longtemps, nous attirions votre attention sur une décision de la Cour d'appel dans laquelle le plus haut tribunal du Québec indiquait que l'abus de droit contractuel n'équivaut pas nécessairement à faute extracontractuelle (voir notre billet ici: http://bit.ly/RIsBEq). En effet, s'il est indéniable qu'une faute contractuelle peut aussi constituer une faute extracontractuelle envers une tierce partie, cela n'est pas non plus un automatisme. Ce principe est réitéré avec force par la Cour d'appel récemment dans Société en nom collectif Immobilier 2000 c. Immobilier Estrie inc. (2012 QCCA 1826).


Dans cette affaire, les Appelants, des promettants-acheteurs, se pourvoient contre une jugement qui les a condamnés à payer des dommages à un courtier immobilier suite au non-respect des conditions prévues dans des promesses d'achat intervenues entre les Appelants et les mandants du courtier.

Le courtier alléguait que, par leur comportement fautif et leur non-respect des conditions des promesses d'achat signées avec la promettante-vendeuse, les Appelants l'avaient privé des commissions auxquelles il avait droit.

Le juge de première instance a donné raison au courtier, étant d'opinion que la faute contractuelle des Appelantes, i.e. le défaut d'obtenir le financement requis  ou de demander une prolongation du délai pour le faire, constituait également une faute extracontractuelle à l'égard du courtier. 

Un banc unanime de la Cour renverse cette décision. L'Honorable juge Clément Gascon, pour la Cour, souligne qu'il est erroné d'automatiquement conclure à faute extracontractuelle envers le courtier dès lors qu'une faute contractuelle a été commise envers ses mandants:
[26] Le recours du courtier immobilier contre un promettant-acheteur qui n'est pas son mandant à la suite d'une vente avortée est de nature extracontractuelle. 
[27] Pour avoir gain de cause, il ne suffit pas que le courtier établisse un simple manquement contractuel du promettant-acheteur envers son promettant-vendeur. Malgré ce que semble sous-entendre un auteur, il faut plus que cela.  
[28] Dans l'arrêt Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia inc., la Cour le rappelle en termes clairs. Il est erroné en droit de conclure que dès qu'il y a faute contractuelle du promettant-acheteur envers son promettant-vendeur, il y a nécessairement faute extracontractuelle à l'égard du courtier. Autrement dit, il n'y a pas d'automatisme entre faute contractuelle du promettant-acheteur envers son promettant-vendeur et faute extracontractuelle du promettant-acheteur envers le courtier immobilier.  
[29] Dans cet arrêt Ibrahim, la Cour souligne que les tribunaux doivent plutôt examiner le comportement du promettant-acheteur pour déterminer s'il a agi en personne raisonnable envers le tiers. Sous ce rapport, la Cour applique au contexte les enseignements de l'arrêt Banque de Montréal c. Bail ltée de la Cour suprême.  
[30] Cela dit, une certaine jurisprudence en conclut que le courtier immobilier doit alors démontrer la mauvaise foi, l'insouciance, l'incurie, la désinvolture, l'erreur de jugement ou le manque de perspicacité du promettant-acheteur. Dans ses motifs, le premier juge semble adhérer à cette vision. 
[31] Dans la mesure où il considère cela comme étant l'illustration d'un comportement fautif ou d'une faute extracontractuelle, il a raison. Ce qui importe en définitive, c'est de savoir si les promettants-acheteurs ont eu un comportement fautif envers le courtier immobilier. La clause 9.5 des promesses d'achat signées par les promettants-acheteurs confirme ces principes : 
9.5 Advenant que, par sa faute, aucun acte de vente n'est signé pour l'IMMEUBLE, l'ACHETEUR s'engage à dédommager directement le courtier lié au VENDEUR par contrat de courtage en lui versant la rétribution que le VENDEUR aurait autrement eu à lui payer.
[32] En l'espèce, le premier juge semble, d'une part, reprocher aux promettants-acheteurs d'avoir manqué à leurs obligations contractuelles envers la promettante-vendeuse en ne demandant pas une nouvelle prolongation du délai pour l'obtention de leur financement. Il semble, d'autre part, les taxer de mauvaise foi en leur tenant rigueur d'avoir agi en ayant « péché par rapport au comportement de bonne foi ». 
[33] À mon avis, en concluant comme il le fait, tant sur la faute contractuelle qu'extracontractuelle des promettants-acheteurs, le premier juge fait d'abord erronément abstraction de la présomption de bonne foi dont ils bénéficient, sans expliquer pourquoi il conclut à leur mauvaise foi. Ensuite, il impose erronément le fardeau de la preuve aux appelants plutôt qu'à l'intimée en insistant sur le manque de corroboration de leur version des faits. Enfin, il commet une erreur manifeste et déterminante en leur imposant une obligation que les promesses convenues ne contiennent pas. Sans ces erreurs, le premier juge n'aurait pu en arriver à la conclusion retenue. Par conséquent, je considère qu'il y a lieu d'intervenir.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/QdBsw1

Référence neutre: [2012] ABD 369

Autres décisions citées dans le présent billet:

1. Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia inc., 2008 QCCA 2379, [2009] R.J.Q. 1 (C.A.).
2. Banque de Montréal c. Bail ltée, [1992] 2 R.C.S. 554.

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