jeudi 27 septembre 2012

On ne peut enregistrer une hypothèque légale de la construction pour un montant supérieur à la plus-value apportée par les travaux

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

On a déjà discuté du fait qu'une hypothèque légale de la construction est un moyen très efficace pour un entrepreneur d'être payé pour les travaux qu'il a effectué. Ceci étant dit, la loi limite le droit à ce type d'hypothèque à la plus-value apportée à l'immeuble par les travaux effectués. Ainsi, comme le confirme la Cour d'appel dans Partitions GF Systèmes intérieurs inc. c. Design & Construction Giffels Québec inc. (2012 QCCA 1713), l'entrepreneur ne peut enregistrer son hypothèque pour y inclure le montant des dommages qu'il entend réclamer.


Dans cette affaire, l'Appelante, un sous-entrepreneur en construction, a publié trois hypothèques légales au registre foncier relativement à des travaux qu'elle a exécutés sur un projet de résidence pour retraités située à Trois-Rivières. Le litige concerne seulement la troisième de ces hypothèques.
 
Pour celle-ci, l'Appelante allègue avoir effectué des travaux pour un montant de 929 902 $. Elle soutient que ceux-ci ont donné à l'immeuble une plus-value pour un montant équivalent, ce que conteste l'intimée qui a demandé au juge de radier cette troisième hypothèque en vertu des articles 3063 C.c.Q.et 804 C.p.c.
 
Le juge de première instance a donné en partie raison à l'Intimée et a réduit le montant de l'hypothèque à 100 000 $, l'excédent, selon lui, ne visant qu'à garantir une réclamation en dommages-intérêts ne pouvant donner une plus-value à l'immeuble.
 
La Cour confirme cette décision et réitère qu'il n'est pas approprié d'enregistrer une hypothèque légale qui couvre une éventuelle réclamation en dommages:
[6] L'hypothèque légale de construction garantit seulement la plus-value donnée à l'immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux (art. 2728 et 2952 C.c.Q.). Or, la mise en demeure de l'appelante, qui précède d'une journée son avis d'hypothèque légale et qui mentionne que « le projet a connu d'innombrables vicissitudes qui ont causé des dommages conséquents à notre cliente », ventile ainsi les sommes réclamées à l'intimée [...]  
[7] En comparant les deux documents, le juge remarque que le solde contractuel impayé de 271 998,76 $ mentionné à la mise en demeure n'est pas compris dans l'hypothèque légale « sans doute [écrit-il] parce que ce solde a déjà fait l'objet des hypothèques légales publiées en mai et juin dernier à l'égard duquel les garanties ont été données ». Puis, ayant préalablement constaté que l'appelante « n'a exécuté aucun travail postérieurement au mois d'avril ou mai 2011 », le juge conclut que les seuls travaux ayant procuré une plus-value à l'immeuble sont ceux visés par les deux premières hypothèques légales et que les autres items mentionnés à la mise en demeure ayant précédé le troisième avis d'hypothèque légale « constituent des dommages-intérêts et ne peuvent avoir apporté à l'immeuble une plus-value ». 
[8] En l'absence du contrat intervenu entre les parties et de la liste des travaux effectués et des matériaux fournis, c'est là une conclusion à laquelle le juge de première instance pouvait en arriver et qui permet d'écarter l'arrêt Falmec dont la trame factuelle est différente, la réclamation pour coûts additionnels dans cet arrêt étant basée sur des travaux supplémentaires non initialement prévus au contrat.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/P9xggc

Référence neutre: [2012] ABD 345

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