mercredi 26 septembre 2012

Le devoir de vigilance de l'acheteur varie en fonction du bien dont il fait l'acquisition

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

En simplifiant les choses, l'on dit souvent que l'acheteur d'un immeuble n'a pas l'obligation de faire inspecter celui-ci. Or, nos lecteurs assidus savent que cet énoncé est loin d'être absolu. Par exemple, nous attirions récemment sur la jurisprudence qui indique qu'il faut procéder à une inspection lorsque l'on décèle des indices de problèmes (voir notre billet ici: http://bit.ly/Oqf87s). Cet après-midi, nous traitons d'un autre bémol à la règle générale. En effet, lorsque l'on fait l'acquisition d'un immeuble qui a un certain âge, l'inspection s'impose comme le souligne la Cour supérieure dans Berger c. Trudel (2012 QCCS 4255).


Dans cette affaire, l'immeuble en question est une maison centennaire. Dans ce contexte, se pose la question de savoir si la partie demanderesse avait l'obligation de faire inspecter celle-ci.
 
L'Honorable juge Mark Schrager répond par l'affirmative à cette question, soulignant que l'âge de l'immeuble que l'on achète entraîne parfois l'obligation d'obtenir un rapport d'inspection:
[68] Est-ce qu'il y a des atténuations aux principes de droit applicables qui s'imposent quand il s'agit d'une vieille maison, même centenaire, qui est en cause comme dans le cas présent? 
[69] Selon la Cour d'appel, des critères différents s'imposent. Tout d'abord, la prudence élémentaire exige une inspection soigneuse d'une maison centenaire. L'acheteur d'une maison centenaire doit prévoir qu'il pourrait trouver des détériorations dues à la vétusté. Certains « défauts » résultent de la façon de construire à l'époque et les détériorations dues à l'âge de l'édifice. Mais ce n'est pas toute forme d'usure ou de vétusté qui est exclue de la qualification de vice caché. Si l'usure n'est pas normale pour un bien de cet âge, le problème peut constituer un vice caché.  Alors comme test, le Tribunal se pose la question suivante : « Est-ce que les vices dépassent ce que l'acheteur prudent d'une maison centenaire peut s'attendre au niveau des nécessités de réparations normales d'une telle maison ? » 
[70] La prudence exige une inspection préachat par un expert. Par contre, l'acheteur prudent n'a pas à excaver le long d'une maison pour voir l'état des fondations. S'il est nécessaire d'ouvrir un mur pour constater un vice, par définition ce vice est caché.  L'inspection préachat n'est pas une expertise même si elle est accomplie de façon sérieuse.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/OVm9gs

Référence neutre: [2012] ABD 344
 

Aucun commentaire:

Enregistrer un commentaire

Notre équipe vous encourage fortement à partager avec nous et nos lecteurs vos commentaires et impressions afin d'alimenter les discussions à propos de nos billets. Cependant, afin d'éviter les abus et les dérapages, veuillez noter que tout commentaire devra être approuvé par un modérateur avant d'être publié et que nous conservons l'entière discrétion de ne pas publier tout commentaire jugé inapproprié.