vendredi 14 septembre 2012

Les tribunaux québécois sont constants: pas de recours en vices cachés possible lorsque le rapport d'inspection indique l'existence possible du problème

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

En mai dernier, j'attirais votre attention sur la jurisprudence qui souligne l'importance pour l'acheteur potentiel qui obtient un rapport d'inspection qui décrit des problèmes potentiels de faire le suivi sur ceux-ci. À défaut, cet acheteur ne pourra plus tard prendre un recours en vices cachés (voir mon billet ici: http://bit.ly/M6TxMr). Ce courant se confirme dans la jurisprudence, comme le démontre la décision récente rendue dans Fanin c. Bilovus (2012 QCCS 4224).


Dans cette affaire, l'Honorable juge Pepita G. Capriolo est saisie d'une requête en rejet d'un recours en dommages. Dans ce recours, les Demandeurs se fondent sur la garantie de qualité du vendeur (art. 1726 C.c.Q.) et allèguent des fausses représentations. Dans la requête en rejet, les Défendeurs font valoir que les Demandeurs n'ont pas de cause d'action en vices cachés puisque le rapport d'inspection qu'ils ont obtenu soulignait l'existence possible du problème qu'ils soulèvent maintenant.
 
La juge Capriolo rejette la requête en rejet puisque la cause d'action basée sur les fausses représentations alléguées n'apparaît pas être sans chance de succès au stade préliminaire. Cependant, elle confirme que la cause d'action en vices cachés n'a aucune chance de succès:
[23] En l'instance, les demandeurs ont soulevé deux arguments de droit pour fonder leur requête en annulation de vente (et son accessoire, la requête en injonction). 
[24] Le premier, se fonde sur la garantie légale contenue à l'article 1726 C.c.Q :
1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. 
Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert.
[25] Cette prétention à elle seule ne tient pas. La jurisprudence est constante à l'effet qu'un acheteur ne peut se prévaloir de la garantie contre les vices cachés quand il a bénéficié d'un rapport d'expert qui lui indiquait l'existencepossible de ces vices et qui lui recommandait d'ultérieures vérifications :
[39] En résumé, lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit le faire ou vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect. Dans le cas où l'acheteur a déjà fait appel à un expert, la présence de signes annonciateurs d'un vice potentiel oblige l'expert à faire une inspection plus approfondie. S'il ne la fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/QZgHcO

Référence neutre: [2012] ABD 328

Autre décision citée dans le présent billet:
 
1. St-Louis c. Morin, 2006 QCCA 1643 (C.A.).

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