mercredi 29 août 2012

Le bornage n'est pas la seule méthode de prouver un empiètement

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Le bornage d'une propriété est certes la façon la plus efficace de prouver l'empiètement d'un voisin sur notre propriété, mais ce n'est pas la seule comme le souligne l'Honorable juge Pierre Simard dans la décision rendue dans Lapointe c. Plourde (2012 QCCQ 6345) le 1er août dernier.


Dans cette affaire, les Demandeurs reprochent à leurs voisins d'avoir effectué des travaux qui empiètent de façon sérieuse sur leur terrain. L'empiètement consiste en un ouvrage que les Défendeurs ont fait construire, en l'occurrence un mur de pierres dont la pente est fort accentuée et qui suit la ligne séparatrice des deux terrains sur une centaine de pieds. Les Demandeurs réclament la somme de 64 602,41 $ à titre de dédommagement.

Nonobstant le fait que l'empiètement semble évident et que les Défendeurs ont-mêmes ont admis celui-ci dans le cadre de discussions entre les parties, ils plaident à l'audience que les Demandeurs devaient procéder au bornage des lots pour prouver l'empiètement. Le juge Simard est en désaccord avec cette position:
[33] Le mur de pierres construit par les défendeurs Plourde et Lapointe est en deux sections. La première section chevauche la ligne séparatrice des deux terrains sur une centaine de pieds. Ce mur étant en pente, il empiète sur le terrain des demandeurs d'environ un mètre et demi sur toute sa longueur. La seconde section est, quant à elle, totalement sur le terrain de la partie demanderesse. 
[34] Les défendeurs ne nient pas l'empiètement. D'ailleurs, tous les témoins confirment cet empiètement, que ce soit l'arpenteur géomètre Jean-Pierre Simard ou l'entrepreneur engagé par les défendeurs, Michel Simard. 
[35] Par ailleurs, comment ne pas conclure à l'existence de cet empiètement alors qu'il est l'objet de la rencontre du 27 août 2007. Comment les défendeurs Plourde et Lapointe pourraient-ils nier un tel empiètement alors qu'eux-mêmes, le 17 octobre 2007, reconnaissent qu'ils doivent procéder à une remise en état des lieux? 
[36] L'argument présenté par la partie défenderesse à ce sujet est plutôt technique. En effet, dans sa plaidoirie, la partie défenderesse allègue que l'empiètement ne peut être prouvé que par un bornage. Le certificat de localisation et le témoignage de l'arpenteur Jean-Pierre Simard seraient donc insuffisants.  
[37] Effectivement, si l'emplacement de la ligne était le réel litige entre les parties, cet argument serait valable. Cependant, ce n'est pas, à l'avis du Tribunal, la question fondamentale de cette affaire. En effet, les deux parties s'entendent sur l'emplacement de la ligne. Pendant les travaux, la partie défenderesse avait installé un ruban délimitant le point de rencontre des deux terrains et ce d'est en ouest. De l'aveu même du demandeur Lapointe, ce ruban était correctement placé. 
[...]
[43] Le respect du droit de propriété est fondamental dans notre droit civil.
[44] L'article 953 C.c.Q. se lit d'ailleurs comme suit:
Le propriétaire d'un bien a le droit de le revendiquer contre le possesseur ou celui qui le détient sans droit; il peut s'opposer à tout empiétement ou à tout usage que la loi ou lui-même n'a pas autorisé.
[45] L'empiètement est une question de faits, et dans cette affaire, l'empiètement est évident.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/PrDGrV

Référence neutre: [2012] ABD 304

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