Lorsqu'un bail commercial prévoit la nécessité d'un avis écrit, la Cour respectera le choix des parties

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Lundi, nous traiterons de l'affaire Palicor Inc. c. Equifax Canada Inc. (2012 QCCS 2280) pour discuter de la nécessité, afin de prouver la renonciation contractuelle, de respecter les règles de preuve afférentes aux contrats prévues au Code civil du Québec. Or, déjà ce jour-là, nous vous annoncions que nous discuterions également de cette affaire sous l'angle des avis écrits requis dans les baux commerciaux. En effet, dans cette affaire, la Cour en vient à la conclusion que lorsque le bail prévoit un avis écrit, la preuve de la connaissance par la partie adverse de l'intention d'envoyer cet avis n'a pas de pertinence.

Dans cette affaire, la Demanderesse réclame 12 mois de loyers à son ancien locataire. Le bail liant les parties prévoit que le locataire doit aviser le locateur au moins 12 mois avant sa terminaison s'il n'entend pas renouveler celui-ci. À défaut d'un tel préavis, le locateur a la possibilité de renouveler le bail pour une période additionnelle de 12 mois. Le débat est donc centré sur la question de savoir si l'avis de non-renouvellement a effectivement été donné dans les délais applicables.

La preuve démontre qu'il y a divers discussion entre les parties quant à la possibilité que la Défenderesse ne reconduise pas son bail. Ce n'aurait donc pas été une surprise pour la Demanderesse de voir la Défenderesse quitté les lieux. Cependant, ce n'est qu'après l'expiration de la période stipulée dans le contrat de bail que la Défenderesse envoi l'avis écrit requis par le bail.

L'Honorable juge Pierre Nollet indique que la volonté des parties de prévoir le mode écrit pour leurs avis doit prévaloir. Il s'exprime en ces termes:

[41] Le bail à son article 17.01 est clair. Le locataire qui entend quitter les lieux à la fin de celui-ci doit en aviser le locateur au plus tard 12 mois avant l’arrivée du terme.  

[42] Par la lettre du 18 septembre 2006, Équifax confirme que Grubb & Ellis/Avison Young agissent comme leur représentant aux fins d’acquisitions, dispositions, renouvellements ou expansions. À sa face même, ce document ne peut constituer un préavis écrit de départ. Tout au plus, il confirme qu’Équifax examine ses options.  

[43] La deuxième communication écrite est un courriel du 23 octobre 2006 par lequel M. Dawson transmet son entente de courtage à Palicor. Ce courriel ne peut, non plus, constituer un préavis de départ. Équifax signale plutôt son intention d’examiner la possibilité d’un renouvellement puisque l'entente de courtage engage Palicor à payer une commission au courtier en cas de renouvellement. 

[44] Reste la lettre du 21 décembre 2006 laquelle apparaît claire et non ambigüe. Cette lettre indique l’intention d’Équifax de quitter les lieux à la fin du bail. Elle est donnée près de trois mois après la date prévue. 

[45] Suivant l’arrêt Subaru le contrat constitue la loi des parties. Dans cette affaire, bien que le cocontractant connaissait l’existence et le contenu de l’avis de résiliation avant l’expiration du délai, l’avis reçu avec deux jours de retard fut jugé sans effet.   

[46] De même, dans l’affaire Jacob le locataire qui avait annoncé à son propriétaire dans les délais qu’il entendait lui remettre la possession de son local sur simple préavis de 15 jours, mais qui omit d’envoyer par la suite un préavis de son intention de ne pas renouveler son bail dans le délai prévu et le fit quatre mois plus tard fut considéré comme n’ayant pas envoyé l’avis dans les délais.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/LHCJf2
Référence neutre: [2012] ABD 173