lundi 7 mai 2012

L'acheteur dont l'inspecteur recommande des vérifications et expertises plus poussées a l'obligation de vider la question avant de conclure l'achat

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Jadis, la jurisprudence imposait une quasi obligation envers l'acheteur d'un immeuble de procéder à une inspection avant de conclure l'achat. La jurisprudence sur la question a cependant évoluée et cette exigence rigide a disparue. Cette disparition m'a toujours laissé un peu perplexe. En effet, l'ancienne règle avait l'avantage d'accorder une certaine clarté aux acheteurs quant à leurs devoirs. Aujourd'hui, la situation est beaucoup plus floue. Dans certaines circonstances, une inspection est clairement nécessaire, dans d'autres, c'est moins évident. Qui plus est, les inspecteurs prêchent habituellement par prudence et recommandent souvent des inspections plus approfondies. Il en résultat là une situation potentiellement problématique pour l'acheteur comme le souligne l'affaire Huang c. Lachance (2012 QCCS 1805).


Dans cette affaire, les Demandeurs, victimes d'une infiltration d'eau par les fondations de leur nouvelle maison, réclament à leur vendeur des dommages-intérêts pour vices cachés.

Au cours du procès, la Demanderesse témoigne que l'étanchéité du sous-sol de cette maison était une question importante pour elle et son mari. Cependant, les Demandeurs n'inspectent pas personnellement le sous-sol, s'en remettant à un inspecteur préachat pour la visite détaillée de la maison. Cet inspecteur remet un rapport où il ne note pas de vice à cet égard; dans son rapport est indiqué qu'aucune trace d'infiltration d'eau, de cernes d'eau, de moisissures n'était visible et qu'aucune odeur n'était perceptible. Cependant, l'inspecteur recommande de nombreuses vérifications subséquentes:
[22] Le 2 avril 2009, un rapport écrit d'une soixantaine de pages est adressé aux demandeurs et contient de nombreuses photos en couleurs qui démontrent l'état des lieux. Il est intéressant de constater que l'expert, bien qu'il dise n'avoir observé aucune déficience majeure, recommande toutefois de nombreuses vérifications subséquentes, telles :
«L'inspection des fondations a été limitée par la présence de neige. L'inspecteur n'est pas tenu de dégager la neige. Une vérification de l'état des parties de la fondation non visibles au moment de l'inspection devrait être effectuée avant de procéder à la transaction.»
[23] À divers autres endroits dans ce rapport, l'inspecteur se garde bien de porter un jugement définitif et recommande des vérifications plus approfondies ou de légers travaux visant à améliorer les lieux, comme l'imperméabilisation possible des fondations si, après examen, il n'y en avait pas. Puisqu’il y a de la neige, il suggère que les pentes de terrain soient vérifiées et d’effectuer au besoin les travaux afin que celles-ci éloignent l’eau des fondations de la maison. 
[24] Quant au drain agricole qui fera l'objet de la majeure partie de la réclamation des demandeurs, le Tribunal juge à propos de citer un passage du rapport sur cette question:
«Les bâtiments d'au-delà d'une trentaine d'années sont parfois connus pour être affectés de problèmes de drain agricole obstrué. Les travaux au drain agricole ou son remplacement peuvent être de nature à engendrer des coûts importants. Si des problèmes d'humidité importants ou d'infiltrations d'eau venaient à se manifester à la base des murs de fondations, veuillez consulter un expert en drainage et fondations.»
[25] La maison est construite depuis une cinquantaine d'années et aucun travail de drainage autour de la maison n'a eu lieu depuis sa construction. Le rapport contient presque l'annonce d'une catastrophe potentielle :
«Notre évaluation ne peut cautionner le comportement futur d'un mur de fondation à moins de bien connaître la nature du sol qui le supporte et de son empattement. Il est également impossible pour un inspecteur de diagnostiquer la qualité du drainage des fondations sans un sondage (excavation partielle). Ce travail dépasse la portée d'une inspection visuelle. La durée de vie utile d'un drain de fondation est limitée (entre 25 et 30 ans en moyenne) et dépend d'une série de facteurs impossibles à évaluer lors d'une inspection visuelle (nature du sol, niveau de la nappe souterraine, etc.) Seul un examen approfondi peut nous faire connaître l'existence et l'état d'un drain français autour d'une propriété. (…) 
L'inspection des fondations a été limitée par la présence de neige. L'inspecteur n'est pas tenu de dégager la neige. Une vérification de l'état des parties de la fondation non visibles au moment de l'inspection devrait être effectuée avant de procéder à la transaction.»
Malgré ces recommandations, les Demandeurs ne commissionnent aucune autre vérification des lieux. Selon l'Honorable Clément Samson, il s'agit là d'un défaut fatal à leur recours:
[26] Malgré ces nombreuses mises en garde, la demanderesse admet ne pas avoir posé de gestes supplémentaires avant de se rendre chez le notaire le 15 juin 2009. Le rapport préachat a été tabletté! L’urgence d’agir n’est pas, de toute évidence, une raison de ne pas inspecter davantage puisque deux longs mois et demi séparent le rapport préachat de la signature chez le notaire. Cette décision à elle seule justifie le recours des demandeurs: ils n'ont pas eu les qualités que le Code civil exige: « prudent et diligent »
[27] Bien que la preuve du caractère visible d’un vice lors de la vente repose sur les épaules du vendeur, l’acheteur qui se fait recommander des expertises supplémentaires doit suivre ces recommandations s’il ne veut pas perdre le droit de réclamer pour des vices cachés.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/JLbwn9

Référence neutre: [2012] ABD 140

Autre décision citée dans le présent billet:
1.      Desmeules c. 1845-0460 Québec inc., 2009 QCCS 2683.

5 commentaires:

  1. Toute cette situation aurait pu être évitée, il est de la responsabilité de l'acheteur de prendre les dispositifs nécessaires (avec autorisation du vendeur) à ce que la neige, meubles, ou tout autre éléments nuisible au travail de l'inspecteur soit retirée de l'équation et que l'inspecteur puisse bien voir l'état de l'immeuble. Comme mentionné dans le jugement, la préparation des lieux est pas le travail de l'inspecteur et l'inspecteurimmobilier a donc fait des demandes d'investigations plus poussées car il n'était pas à même de bien juger la situation.

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  2. Merci beaucoup pour votre commentaire cher Inspecteur immobilier. Il est très à propos.

    Bonne journée,

    Karim Renno

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  3. Bonjour j'ai une question au sujet des drains de fondation,j'ai fait une offre d'achat qui a été accepter sur une maison 1994 et l'inspecteur en batiment vien faire l'inspection vendredi prochain le 3 juillet 2015.Cet Inspecteur ne peut inspecter le drain de fondation donc je veut faire appel a une compagnie experte en drainage pour faire inspecter le drain de fondation mais aucune cheminée d'acces est installer donc tous m'ont dit qu'il faut en installer et s'en suit des coûts d'environ 5-600$ pour l'excavation d'une partie de 4pi par 4pi pour l'installation de regard(cheminée d'accès),ma question est : Est-ce que c'est vraiment a moi de payer pour faire l'installation de cheminée d'accès pour que je puisse faire inspecter le drain de fondation?? et si c'est au vendeur et qu'il refuse d'en faire installer puis-je me retirer de l'offre suite a son refus et du fait meme me causant l'impossibilité de faire l'inspection du drain français ???

    Merci Beaucoup

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  4. Ce commentaire a été supprimé par l'auteur.

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  5. Une inspection est toujours nécessaire, surtout pour la partie de la maison dont vous ne voyer pas. Imaginé que vous vous achetez une maison, à premier vu, il est en bon était vu sa nouveauté, il est bien isolé, il a l'électricité, et une bonne plomberie. Un jour quand il peut, vous réalisez que les drains à la base de votre nouvelle maison sont tous bouchés, et la fondation commence à développer des fissures profond. Cela est le pire de cas, mais cela montre la raison pour lequel il est impératif d'avoir un inspecteur faire l'inspection avant de mettre votre signature.


    Eric | http://www.drainaco.com/nos_services.html

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