L'acheteur qui constate un problème avec un immeuble a l'obligation de s'enquérir quant à la cause de celui-ci

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nous avons déjà discuté dans le passé du devoir de l'acheteur d'être prudent et de procéder aux vérifications qui s'imposent avant de procéder à l'achat d'un immeuble (voir notre billet d'août ici: http://bit.ly/yzi8bV). Dans la même veine, nous attirons ce matin votre attention sur une décision de la Cour d'appel où elle indique que l'acheteur qui constate un problème a le devoir de s'enquérir quant à sa cause. Il s'agit de l'affaire Italia c. Robitaille (2012 QCCA 180).

Dans cette affaire, les Appelants se pourvoient contre un jugement les ayant condamnés à payer à l'Intimé la somme de 33 932,37 $ à titre de réduction du prix de vente d'un immeuble en raison de l'existence de vices cachés.

Lors de la visite de l'immeuble et dans le rapport d'inspection qu'il a commandé, l'Intimé note un affaissement du plancher de la cuisine. À la lumière de celui-ci, il présente une offre d'achat réduite puisqu'il anticipe devoir faire des travaux de l'ordre de 25 000$. Après que la vente soit conclue et que les travaux de réparation soient commencés, l'Intimé découvre de graves problèmes structurels. Comme le note la Cour d'appel:

[19] Des colonnes du mur de l'appartement A sont rongées par la pourriture, tout comme les pièces de bois sur lesquelles elles reposent. Les colonnes, comme les autres pièces de bois, ne sont pas imperméabilisées et sont en contact direct avec la terre, d'où l'infiltration d'eau, l'humidité et la pourriture. Le plancher est constitué de couches de bois non traité et est également pourri. Contrairement à une pratique établie, le sol n'est pas aménagé pour éviter l'accumulation d'eau

Le juge de première instance accueille partiellement le recours de l'Intimé jugeant que, bien que certains vices étaient apparents, d'autres étaient cachés.

La Cour d'appel renverse cette condamnation. En effet, elle est d'avis que la constatation de vices importants par l'Intimé avant l'achat devait le pousser à un examen plus approfondi:

[32] Comme le juge de première instance, au paragraphe 49 de son jugement, je m'en remets aux auteurs Jobin et Cumyn pour situer sommairement ce qu'est un vice caché :

[49] Authors JOBIN and CUMYN provide a succinct summary of the applicable law:

" En règle générale, le caractère caché du vice est apprécié de façon objective, c'est-à-dire par rapport à une personne prudente et diligente. Mais il faut ajouter que le cas échéant les tribunaux prennent en compte la compétence professionnelle ou technique de l'acheteur dans le domaine; ainsi, l'acheteur expert devra détecter des indices de vice qui n'ont pas de signification pour une profane. Cette nuance, en réalité, introduit un facteur d'ordre subjectif rendant plus exigeant l'examen qui doit être effectué. Les tribunaux considèrent aussi la nature de la défectuosité, les circonstances de l'examen, la nature et l'âge du bien, la pratique habituelle dans le domaine concerné ainsi que le prix convenu – un faible prix étant un indice qui doit inciter l'acheteur à une plus grande vigilance. 

L'acheteur ou son expert n'est pas obligé de prendre des mesures inhabituelles (comme ouvrir un mur ou creuser autour des fondations) pour chercher des vices, sauf si un indice visible soulève des soupçons. Enfin, du camouflage, des représentations trompeuses du vendeur, voire sa réticence, qui heurtent la bonne foi, peuvent réduire l'obligation de l'acheteur d'examiner le bien et conduire les tribunaux à juger caché un vice qui, autrement, serait apparent. Le principe de la bonne foi soulève aussi la question difficile de savoir si le vendeur a l'obligation de divulguer le vice qu'il connaît."

[33] Comme lui, je retiens que les acheteurs étaient des gens d'expérience et que le bas prix de l'immeuble aurait dû les inciter à la prudence. Aussi, j'estime que l'affaissement des planchers vers le centre constituait un indice de problème de structure qui devait mener un acheteur à des examens plus poussés et qu'en conséquence l'état délabré de ses murs et la pourriture qui les affectent constituaient un vice apparent. 

[34] Ceci étant, je considère que sa conclusion sur le caractère apparent de ce vice, soit la pourriture du bois de structure fait en sorte que l'acheteur prudent était face à un indice additionnel. Ce n'est pas parce que les acheteurs n'ont pas vu ce qu'ils auraient dû voir que ce vice n'était pas apparent au sens de la loi. 

[35] En présence d'un tel indice, une inspection supplémentaire en toute logique s'impose. L'acheteur qui voit une structure de bois pourri doit nécessairement s'interroger sur l'origine de cette pourriture. Il doit pousser son examen des lieux, ouvrir le plancher et ainsi découvrir le second vice. S'il achète sans le faire, c'est qu'il ignore un indice apparent et manque à son obligation de prudence.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/wRHIx5

Référence neutre: [2012] ABD 38