mercredi 4 janvier 2012

L'ordonnance rendue en vertu de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme lie l'acquéreur subséquent d'un immeuble

Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

La Loi sur l'aménagement et l'urbanisme donne aux municipalités du Québec de larges pouvoirs pour faire respecter les règlements municipaux. Pour que les ordonnances rendues par les tribunaux québécois en vertu de cette loi soient efficaces, elles doivent lier l'acquéreur subséquent d'un immeuble comme le souligne l'Honorable juge Martin Dallaire dans Sept-Îles (Ville de) c. Mazerolle (2011 QCCS 6548).
 
Dans cette affaire, la Demanderesse présente une requête en vertu de l'article 227 de la Loi de l'aménagement et de l'urbanisme et requiert d'ordonner au Défendeur de cesser tout usage illégal de sa propriété et plus spécifiquement, d'enlever divers biens illégalement entreposés.

Une des difficultés qui se posent en l'instance est que le Défendeur déclare avoir déjà vendu la propriété. Le juge Dallaire note que cette vente n'ayant pas été publiée au registre, elle est inopposable à la Demanderesse à ce stade:
[36] Le défendeur fait état des opérations sur lesquelles il n'a pas de contrôle, puisqu'il aurait vendu. Or, cette vente qui est prétendument alléguée par le défendeur n'est pas publiée. Voilà qui pose problème.
[37] Cette question de la publicité est très importante. Rappelons qu'il s'agit d'une transaction qui doit être publiée selon l'article 2938 C.c.Q. Par ailleurs, la publicité la rend opposable au tiers selon l'article 2941 C.c.Q. Or, la prétendue transaction, en raison de ces dispositions, ne peut être opposable au tiers en l'occurrence, la ville.
[38] D'ailleurs, le tribunal s'étonne de la candeur du défendeur. On parle d'une transaction d'importance, tout près de 190 000 $. L'élément des assurances n'est pas couvert, la ventilation de ce qui serait les biens meubles et immeubles n'est pas faite. Il n'y a pas de clause de stipulation pour autrui ou de promesse de porte-fort de la part des éventuels acquéreurs sur des opérations pour permettre au défendeur d'être dégagé de toute responsabilité.
[39] Évidemment, il s'agit d'une transaction que si elle doit être faite aura intérêt à l'être dans les règles et dans les formes.
Cela laisse cependant un problème de taille. Dans la mesure où la vente était complétée après l'émission de l'ordonnance, l'opposabilité de celle-ci au nouvel acquéreur devient une question importante. Selon le juge Dallaire, pour assurer l'efficacité de telles ordonnances, le nouvel acquéreur doit être lié par l'ordonnance:
[40] Mais telle n'est pas la question puisqu'à l'heure actuelle, cette présumée transaction n'est pas opposable à la ville et celle-ci doit, à toutes fins utiles, voir l'aboutissement de sa démarche. D'ailleurs, la Cour d'appel dans Louise Renaud c. Municipalité de la Pêche nous rappelle l'importance de l'opposabilité :
« [18] Un seul auteur semble s'être prononcé sur la question en litige. Pour Me Marc-André LeChasseur ne pas rendre l'ordonnance opposable à un acquéreur subséquent entraînerait une situation "absurde".
Il s'agit simplement d'imaginer X, faisant l'objet d'une ordonnance sur son terrain, vendant ce dernier à sa compagnie pour éviter l'exécution du jugement, et ainsi de suite pour chaque nouveau jugement ordonnant à un propriétaire qui ne l'est plus de remédier à la situation dérogatoire.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/wtKyvr

Référence neutre: [2012] ABD 7

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