lundi 9 janvier 2012

La découverte de nouveaux vices cachés ou de nouvelles manifestations de ceux-ci après la dénonciation entraîne l'obligation de faire une deuxième telle dénonciation au vendeur

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'on discute souvent du devoir de dénonciation des vices cachés imposé par l'article 1739 C.c.Q. C'est pourquoi nous avons trouvé l'affaire Oueiss c. Marino (2011 QCCA 2285) intéressante. Dans celle-ci, la Cour d'appel indique que la partie qui découvre de nouveaux vices cachés ou de nouvelles manifestations de tels vices après avoir dénoncé l'existence de vices cachés une première fois doit faire parvenir une nouvelle dénonciation écrite à l'acheteur.


Une revue sommaire de la trame factuelle s'impose.

L'Intimé fait l'acquisition de l'immeuble en question dans cette affaire en 1986 et elle le revend à l'Appelante en 2004. À la fin de juin 2005, une locataire occupant l'un des logements du sous-sol de l'immeuble observe la présence de traces de moisissure sur certains murs. Pareille observation est constatée dans un autre logement du sous-sol de l'immeuble. Jamais auparavant, les locataires de l'immeuble n'avaient relevé de moisissure sur les murs. L'inspection préachat n'en avait pas non plus révélé l'existence.

L'Appelant avise son assureur, lequel fait appel à un expert en sinistre pour inspecter les lieux. Ce dernier constate, en faisant pratiquer une ouverture dans le plancher, qu'un dormant de la charpente du faux plancher du sous-sol est pourri. L'Appelant en informe alors l'Intimé, qui demande l'opinion d'un expert qui se rend sur les lieux.

Après la visite de l'expert de l'Intimé, lors des travaux effectués par l'Appelant pour corriger le problème, ce dernier découvre d'autres madriers du plancher qui sont pourris. L'Appelant ne dénonce pas cette découverte à l'Intimé.

Le juge de première instance en vient à la conclusion que bien que le dormant pourri trouvé dans le faux plancher du sous-sol est un vice caché, il n'est pas suffisamment important pour donner ouverture au recours de l'Appelant. En appel, ce dernier reproche au juge de s'être limité à ce seul dormant et d'avoir fait abstraction aux autres qui ont été trouvés.

La Cour d'appel rejette ce moyen et souligne que l'Appelant devait faire une nouvelle dénonciation pour les autres dormants ou madriers s'il désire en invoquer l'état:
[17] Quant au grief adressé au juge par l'appelant d'avoir limité son évaluation de la preuve à la présence d'un seul dormant pourri, il y a lieu de souligner que l'appelant n'a jamais dénoncé à l'intimé, conformément à l'article 1739 C.c.Q., la découverte d'autres dormants ou madriers pourris sous le plancher après la mise à nue du plancher au moment de la réalisation des travaux de réparation. Cette découverte survenue bien après la visite de l’expert de l’intimé exigeait une nouvelle dénonciation si on entendait opposer à ce dernier les nouveaux faits observés. L'absence de dénonciation à l'intimé a empêché d'envoyer son expert sur place pour constater l'étendue de la pourriture, analyser les causes de celle-ci et confectionner un rapport complémentaire aux fins de son témoignage. Le grief adressé au juge est, pour le moins, mal fondé, dans les circonstances.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/y4jHXZ

Référence neutre: [2012] ABD 12

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