En matière de vices cachés, on ne peut obtenir la résolution de la vente que lorsque le vice a une importance majeure

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Récemment, nous attirions l'attention de nos lecteurs à l'effet que c'était à l'acheteur que revenait le choix de la sanction en matière de vices cachés (voir http://bit.ly/SkxuS6). Cela ne veut pas dire pour autant qu'il obtiendra toujours la sanction qu'il préfère. En effet, dans l'affaire Falardeau c. Hamel (2011 QCCS 3579), la Cour supérieure en est venue à la conclusion que le vice n'était pas suffisamment important pour justifier la résolution de la vente.


Dans cette affaire, le Demandeur dépose des procédures demandant l'annulation, pour cause de vices cachés, du contrat de 187 500 $ par lequel il a acquis un chalet trois ans plus tôt. Subsidiairement, il requiert une diminution du prix de vente de 75 000 $, représentant son estimation du coût des réparations requises au bâtiment. Dans les deux cas, il demande en plus le paiement de dommages-intérêts de l'ordre de 24 930 $.

Saisi de l'affaire, l'Honorable juge Alain Michaud en vient à la conclusion que le vice en présence était effectivement caché et significatif. Cela ne veut par ailleurs pas dire que la résolution de la vente est le remède approprié:

[91] De fait, la résolution de la vente ne sera pas accordée, à moins que le vice soit d'une gravité exceptionnelle :

Ainsi, la résolution de la vente en vertu de la garantie reste subordonnée à la preuve selon laquelle le vice possède une gravité exceptionnelle entravant l'usage entier ou principal du bien ou occasionnant une baisse importante ou très significative de valeur.

[92] De la même façon, l'auteur Pierre-Gabriel Jobin distingue les deux scénarios de la façon suivante :

La loi réserve le recours en résolution aux vices dont la gravité ou l'importance, par rapport à l'ensemble de la vente, justifie une sanction aussi sévère. […] Le tribunal peut refuser la résolution demandée quand le vice est « de peu d'importance »,selon la règle générale; l'acheteur doit alors se contenter de la réduction du prix et, éventuellement, des dommages-intérêts. Il s'agit alors d'un vice grave, en ce sens que l'acheteur « n'aurait pas donné si haut prix »s'il l'avait connu (article 1726), mais qui n'est tout de même pas assez sérieux pour justifier la résolution.

[93] Dans le cas qui nous occupe, les correctifs aux vices cachés ont une valeur établie à 60 215,49 $, pour une vente originale au montant de 187 500 $. 

[94] On peut qualifier ces vices de significatifs, mais leur ampleur ne justifie pas, de l'avis du Tribunal, la résolution de la vente conclue en 2007 entre les parties. Preuve n'a d'ailleurs pas été faite de la valeur du bâtiment, par rapport à celle du terrain sur lequel il est installé.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/nvvrMY

Référence neutre: [2011] ABD 245