Ne constituent pas des vices cachés des problèmes qui étaient dénoncés dans la documentation remise à l'acheteur

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

On parle souvent de vices cachés sur le Blogue parce qu'il s'agit d'un domaine où la jurisprudence est abondante. Un des éléments essentiels du débat est souvent la question de déterminer si le vice était véritablement cachés. À cet égard, nous attirons aujourd'hui votre attention sur la décision de la Cour du Québec dans Vitrerie Magog inc. c. 9095-1492 Québec inc. (2011 QCCQ 3387) où l'on pose le principe voulant que n'est pas caché un vice qui est dénoncé dans la documentation remise à l'acheteur.


Dans cette affaire, la Demanderesse reproche à la Défenderesse de lui avoir vendu un terrain vacant affecté d'un vice caché en ce qu'il contient des remblais hétérogènes, d'autant plus qu'elle lui avait garanti la qualité des sols en place. La Défenderesse fait valoir qu'il ne peut s'agir d'un vice caché puisqu'elle a dénoncé en temps utile la présence de ces remblais et qu'elle n'a pas garanti la qualité des sols contre la présence de remblais hétérogènes. En effet, la Défenderesse affirme qu'elle a dénoncé à la Demanderesse la présence de remblais hétérogènes en lui remettant une évaluation environnementale faisant état de cette présence.

L'Honorable juge Gilles Lafrenière rappelle qu'il n'est pas nécessaire de prouver que l'acheteur a eu connaissance effective du vice, mais plutôt que l'information lui était disponible:

[34] À ce sujet, la défenderesse affirme qu'elle a dénoncé à la demanderesse la présence de remblais hétérogènes en lui remettant une évaluation environnementale faisant état de cette présence de telle sorte que la demanderesse ne saurait se replier sur sa mauvaise compréhension de l'évaluation environnementale.

[35] Selon l'auteur Jeffrey Edwards:

«[374]: […]

Lorsque le vice est dénoncé de façon appropriée, l'acheteur ne peut nier sa connaissance. L'ignorance ne peut non plus être reçue pour cause d'imprécision de la nature spécifique du vice lorsque son effet nuisible est clairement divulgué.

[…]

Il n'est donc pas nécessaire que l'acheteur ait eu une connaissance effective du vice. Il suffit qu'il ait dû en avoir connaissance et ce, suivant la norme de l'acheteur raisonnable. […]»

[36] L'auteur Pierre-Gabriel Jobin écrit quant à lui:

«La plupart du temps, le vendeur est incapable de faire la preuve de la connaissance réelle du vice par l'acheteur avant la vente. Pour tenter d'échapper à la garantie, il voudra alors prouver une connaissance présumée, c'est-à-dire que le vice était apparent et que l'acheteur aurait dû le voir.»

Le juge Lafrenière en vient donc à la conclusion, à la lumière des faits en l'instance, qu'il ne s'agissait pas d'un vice caché et que l'acheteur avait l'obligation de réviser méticuleusement la documentation qui lui avait été remise:

[41] L'acheteur prudent et diligent procède à un examen attentif des documents qu'il reçoit. Il doit être à l'affût d'indices pouvant laisser soupçonner un vice.

[42] À cet égard, la Cour supérieure écrit dans la cause Lavoie c. Comtois:

«[…] D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances […]

[…] il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence.»

[43] Le Tribunal conclut que l'acheteur prudent et diligent aurait soupçonné la présence de remblais hétérogènes, se serait interrogé sur les conséquences de cette présence et aurait pris les mesures nécessaires pour s'en informer, s'il n'avait pas les connaissances suffisantes.

[44] Conséquemment, la présence de remblais hétérogènes ne peut être qualifiée de vice caché.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/fjZFc4

Référence neutre: [2011] ABD 135