mercredi 23 mars 2011

Le délai attribué au vendeur pour demander la résolution d'une vente faute pour l'acheteur de remplir ses obligations est un délai de déchéance et n'est donc pas susceptible d'interruption

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

L'article 1742 C.c.Q. prévoit la possibilité pour le vendeur de demander la résolution d'une vente lorsque l'acheteur fait défaut de respecter ses obligations et que l'acte de vente prévoit expressément cette possibilité. Or, ce droit doit être exercé dans les cinq (5) ans de la vente. Dans Roussel c. Créations Marcel Therrien Inc. (2011 QCCA 496), la Cour d'appel en vient à la conclusion que ce délai en est un de déchéance et n'est donc pas susceptible d'interruption.


Dans cette affaire, les Demandeurs intentent des procédures demandant la radiation de certaines inscriptions au registre immobilier pour cause de prescription du droit qui sous-tend ces inscriptions. La Défenderesse fait valoir que ses droits ne sont pas prescrits puisque l'institution d'autres procédures parallèle aurait, selon elle, interrompu la prescription. En première instance, la Cour rejette la demande de radiation des Demandeurs.

En appel le pourvoi est centré sur la question de savoir si le délai de cinq (5) ans prévu à l'article 1742 C.c.Q. est un délai de prescription ou de déchéance. Selon l'Honorable juge Allan R. Hilton, s'il s'agit d'un délai de déchéance il ne peut y avoir d'interruption de celui-ci et l'appel doit être accueilli:
[45] Par ailleurs, bien que les parties ne soumettent pas d'arguments à cet effet dans leurs mémoires, la question de la nature du délai prévu pour l'exercice d'un recours fondé sur une clause résolutoire s'est posée lors de l'audience :
Art. 1742. Le vendeur d'un bien immeuble ne peut demander la résolution de la vente, faute par l'acheteur d'exécuter l'une de ses obligations, que si le contrat contient une stipulation particulière à cet effet.
S'il est dans les conditions pour demander la résolution, il est tenu d'exercer son droit dans un délai de cinq ans à compter de la vente.
[46] Le deuxième alinéa de cette disposition prévoit-il un délai de prescription ou un délai de déchéance?
[47] Mis à part l'argument voulant que le libellé de la clause fasse échec aux recours en résolution de Créations, la question est capitale dans la mesure où les délais de déchéance ne sont pas susceptibles d'interruption, contrairement à la prescription extinctive [...] 
Après avoir procédé à une analyse remarquable de la question, le juge Hilton en vient à la conclusion que le délai stipulé à l'article 1742 en est un de déchéance de sorte qu'il ne pouvait être interrompu. Ainsi, les Demandeurs avaient raison de demander la radiation des inscriptions:
[75] C'est sans ambiguïté que les auteurs de cette réédition proposent une interprétation de l'article 1742 C.c.Q. voulant qu'il s'agisse d'un délai de déchéance non susceptible d'interruption.
[76] Sur le plan pratique, il existe aussi des motifs impérieux pour considérer le délai de cinq ans imparti pour se prévaloir d'une clause résolutoire comme un délai de déchéance. La stabilité des transactions immobilières est sans aucun doute la raison pour laquelle un terme maximal est imposé. Or, la possibilité d'interrompre ce délai pourrait aisément anéantir les efforts du législateur en la matière. Par le laps de temps extraordinaire, entre les actes de vente originaux en 1988, l'inscription des préavis en février 2009 et l'introduction des plus récents recours en résolution contre les appelants en juillet 2009, le présent dossier constituant un exemple frappant de ce qui doit être évité.
[77] Je suis par conséquent d'avis que le recours résolutoire n'était plus disponible à Créations – si seulement il le fût un jour, ce qui est loin d'être certain en tenant compte des allégations aux actes de procédures en litige – et ce, malgré le fait que la première action intentée en 1990 l'ait été avant l'expiration du délai de cinq ans à compter de la vente. Le délai de déchéance de cinq ans à compter de la vente n'était pas susceptible d'interruption.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/gEZlfc

Référence neutre: [2011] ABD 97

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