L'importance de distinguer le bail du simple droit d'occupation

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Pour plusieurs raisons (dont la question de savoir si un litige tombe sous la compétence exclusive de la Régie du logement), il importe de bien distinguer le bail de logement et le simple droit d'occupation. C'est pourquoi nous attirons ce matin votre attention à l'affaire 9124-9953 Québec inc. c. Pollack (2011 QCCS 788) où l'Honorable juge Jean Guibault traite de la question.


La Demanderesse a acheté du Défendeur un immeuble comportant 49 appartements au prix de 3 700 000 $, dont 1 000 000 $ a été payé comptant et 2 700 000 $ étaient payables à terme et garantis par hypothèque. Cet immeuble a été acheté par la Demanderesse pour fins d’investissement. Comme celui-ci s’avère beaucoup moins profitable que prévu, principalement parce que le vendeur aurait consenti en faveur de son fils un bail de dix ans pour un loyer mensuel de 300 $, un montant nettement inférieur à la valeur marchande de l’appartement, elle réclame par sa Requête introductive d’instance ré-amendée, l’annulation du bail, le remboursement des loyers en fonction de la juste valeur marchande des logements, et des dommages-intérêts pour une somme de 300 000 $.

Une des questions qui se pose dans ce contexte est celle de savoir si le fils occupe l'appartement en vertu d'un bail de logement ou d'un simple droit d'occupation. Après avoir mis de côté un document dont les circonstances de signature lui semblait suspectes, le juge Guibault rappelle la distinction en le bail et le droit d'occupation:

[92] En l’absence de tout document formel entre M. Pollack et Steven remis à la demanderesse ou encore remis à leur mandataire M. Casimir, qui a expressément nié avoir pris connaissance d’un tel document avant ou lors de la signature de l’acte de vente, le Tribunal détermine que les droits conférés à M. Pollack et à son fils ne peuvent être interprétés comme étant un contrat de bail soumis à la juridiction de la Cour du Québec et de la Régie du logement, mais plutôt un droit d’usage et d’occupation en considération de la vente intervenue entre les parties.

[93] La distinction entre un bail et un droit d’occupation a d’ailleurs été reconnue dans la cause Lefrançois c. Caissie où on peut y lire :

« La Cour du Québec s’est déjà prononcée sur cette question dans la cause Tremblay c. Derome-Lafond :

“Le fait de payer 150 $ par mois en vertu d’un droit d’occupation crée par testament ne constitue certainement pas un bail. (…) Le droit d’habitation dont la Régie du logement a été saisi est un droit qui a été crée par testament, dont l’une des conditions était un paiement de 150 $ par mois. Dans les circonstances, je suis convaincu que la Régie du logement n’avait pas juridiction.”

Vu ce qui précède, le tribunal conclut que M. Caissie n’est pas locataire des lieux en cause mais bien bénéficiaire d’un droit d’usage lui ayant été consenti par testament. Ce droit d’usage est cependant conditionnel au paiement d’une indemnité mensuelle à M. Michel Lefrançois. »

ainsi que dans la cause de Tanguay c. Tardif où la Cour supérieure indique qu’il est possible de prévoir dans un contrat de vente un droit d’occupation :

« […] En effet, il s’agit là d’un contrat de vente d’immeuble, qui inclut une stipulation particulière concernant l’occupation de l’immeuble par les vendeurs jusqu’au 30 avril 1996, moyennant un loyer mensuel de 800 $.

Manifestement, le droit d’occupation octroyé dans le contrat n’est qu’un accessoire du contrat de vente de la maison. En semblable hypothèse, la Régie n’a pas juridiction. »

Après analyse de la preuve, le juge Guibault en vient à la conclusion qu'il s'agit non pas d'un bail, mais bien plutôt d'un droit d'occupation. Pour cette raison, il détermine que la Cour supérieure a compétence pour traiter de celui-ci.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/eC78ml

Référence neutre: [2011] ABD 72

Autres décisions citées dans le présent billet:

1. Lefrançois c. Caissie, AZ-50574512 (R.D.L.).

2. Tanguay c. Tardif, J.E. 96-876 (C.S.).