L'obligation d'information du copropriétaire divis qui vend sa partie d'un immeuble ne se limite pas seulement aux parties privatives

par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

À l'ère des condominiums, la question de savoir sur quoi s'étend le devoir d'information du copropriétaire divis vendeur est particulièrement d'actualité. C'est pour cette raison que nous avons lu avec intérêt la récente décision de la Cour supérieure dans Serres c. Cardoso (2010 QCCS 6240), où l'Honorable juge Jeannine M. Rousseau traite de la question.


Dans cette affaire, la Cour est saisie d'une demande de résolution d'une vente immobilière. Les deux acheteurs sont d'avis que la Défenderesse leur a fait des fausses représentations à l'occasion de la vente de sa fraction dans un immeuble résidentiel. En plus de la résolution de la vente, ils demandent des dommages. Pour sa part, la Défenderesse nie quelque responsabilité que ce soit. Elle affirme avoir agi en toute bonne foi et au meilleur de sa connaissance. Elle souligne que les problèmes allégués en relation directe avec sa fraction n'ont pas la gravité que leur attribuent les acheteurs et ne peuvent justifier la résolution de la vente. Quant aux problèmes autres que les acheteurs soulèvent, ils relèvent de la piètre qualité de la construction de l'immeuble.

Bien que cette affaire soulève plusieurs questions, c'est celle du devoir d'information du vendeur qui nous intéresse particulièrement. En effet, la Défenderesse plaide que son devoir ne s'étend qu'aux parties privates de l'immeuble qui lui appartiennent et non pas aux parties communes. La juge Rousseau rejette cette prétention et souligne qu'elle est contraire à la nature même de la copropriété divise:

[88] Cardoso plaide que son obligation de divulgation ne porte que sur ce qui se rapporte à sa partie privative, non pas sur ce qui relève du syndicat.

[89] Vu qu'il n'y avait rien de grave dans son appartement 104, elle n'avait rien à divulguer, dit-elle.

[90] Le principe avancé par Cardoso eu égard à l'étendue de l'obligation de divulgation du copropriétaire divis est mal fondé.

[91] Ce principe découle d'une analyse erronée du concept de la copropriété divise.

[92] Contrairement à ce que nous dit Cardoso, il n'y a pas les copropriétaires d'un côté et le syndicat de l'autre, chaque copropriétaire étant responsable de son appartement et le syndicat étant responsable des parties communes. Bien au contraire!

[...]

[94] Ainsi, l'obligation de divulgation de la venderesse copropriétaire divise s'applique à l'entièreté de sa fraction, i.e. parties privatives et parties communes.

Ainsi, un copropriétaire divis répond non seulement de ses parties privatives, mais également des parties communes d'un immeuble. Il ne pourrait donc pas se limiter à fournir l'information pertinente pour ses parties privatives seulement.

Référence: [2011] ABD 2