Le gros bon sens comme méthode d'interprétation des contrats

par Karim Renno

Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

L'interprétation des contrats fait toujours couler beaucoup d'encre, mais la solution appropriée est souvent la plus simple et logique. L'Honorable juge Ivan Godin s'est retrouvé devant une telle situation dans Société Immobilière Lemieux Inc. c. Centre de Santé et de Services Sociaux de l'Énergie (2010 QCCS 2745).

Dans cette affaire, les parties étaient en désaccord sur l'interprétation à donner à une clause d'ajustement annuel du montant d'un loyer commercial et s'adressaient à la Cour pour obtenir un jugement déclaratoire. La clause en question se lisait comme suit:

4.3 Ajustements annuels

4.3.1. Ajustement des frais d'exploitation

À la fin de chaque année du bail et à la fin de l'exercice de l'option 1, un ajustement automatique du coût unitaire des frais d'exploitation est fait selon la formule suivante :
Coût initial : coût/m.c. (an 1 : 55.85) $ X (Indice nouveau/Indice de base)

L'indice nouveau est composé de 75 % de l'indice général national des prix à la consommation, plus 25 % de l'indice des coûts énergétiques pour le troisième (3e) mois précédant la date d'ajustement.

La demanderesse prétendait que le calcul de l'ajustement devait être cumulatif d'une année à l'autre et devait être ajouté au prix du loyer de l'année précédente alors que la défenderesse prétendait de son côté que l'ajustement annuel devait être toujours basé sur le loyer initial prévu au bail.

Le juge Godin en vient à la conclusion que la position de la partie demanderesse était correcte, puisque l'interprétation contraire pourrait mener à des diminutions de loyers pour certaines années et ne serait donc pas conséquente avec l'intention des parties d'essentiellement indexer le montant du loyer avec l'inflation:

[16] Interpréter l'article 4.3.1 du bail différemment équivaudrait à considérer que le prix d'un loyer peut diminuer d'une année à l'autre alors qu'il est généralement reconnu selon les usages applicables en matière de bail que le prix d'un loyer augmente normalement d'année en année au lieu de diminuer.

[17] D'ailleurs, suivant les dispositions des articles 1426 et 1429 du Code civil du Québec, le Tribunal doit tenir compte dans l'interprétation d'un contrat des usages et également du sens qui convient le plus à la nature du contrat.

[18] Or, il est généralement reconnu que le prix d'un loyer stipulé au bail augmente normalement d'une année à l'autre au lieu de diminuer d'autant plus que la plupart des items compris dans les « frais d'exploitation » décrits au bail dont notamment les frais d'entretien ménager, d'assurances, de gestion, de surveillance, d'entretien et de réparations de l'immeuble s'accroissent habituellement à chaque année en fonction de l'inflation et des autres facteurs inhérents à l'augmentation des coûts de ces divers frais d'exploitation.

Belle reconnaissance du "gros bon sens" comme méthode première d'interprétation des contrats.

Référence : [2010] ABD 27