mercredi 18 mars 2015

Le pouvoir du syndicat des copropriétaires d'agir au nom des copropriétaires

par Karim Renno
Renno Vathilakis Inc.

Est-ce qu'un syndicat de copropriétaires a l'intérêt pour prendre des procédures civiles contre le promoteur d'un immeuble de condominiums même s'il n'était pas partie aux contrats? La Cour d'appel répond par l'affirmative à cette question dans l'affaire Syndicat de copropriété de Villa du golf c. Leclerc (2015 QCCA 366).
 

 
Dans cette affaire, l'Appelante, syndicat de copropriétaires, se pourvoit à l'égard d'un jugement qui a condamné l'Intimée, promoteur immobilier, à payer 850 000 $ au Syndicat. Cette somme représente une partie des coûts encourus par le Syndicat pour corriger les vices affectant la toiture et le stationnement intérieur de la copropriété.
 
Une des questions qui se pose en appel est celle de savoir si le Syndicat avait l'intérêt pour instituer des procédures contre l'Intimée puisqu'elle n'était pas partie aux contrats initiaux avec celle-ci.
 
L'Honorable juge Jean-François Émond, au nom d'un banc unanime, en vient à la conclusion que le Syndicat a effectivement l'intérêt pour agir puisque la loi lui donne mandat d'agir au nom de tous les copropriétaires:
[52]        J’estime que la juge n’a commis aucune erreur en concluant que le Syndicat possédait l’intérêt légal requis pour réclamer de 9133 le coût des travaux de réparation de la toiture et du stationnement. 
[53]        Avant même l’entrée en vigueur du Code civil du Québec, la Cour s’est clairement prononcée sur cette question.  
[54]        Dans l’arrêt Belcourt Construction Company c. Cooperberg, elle retient que les administrateurs de la copropriété divise, selon le Code civil du Bas-Canada, assument, collectivement, une obligation d’entretien et de préservation des parties communes. De cette obligation découlait un pouvoir d’ester en justice pour préserver le patrimoine collectif que représentent les parties communes, sans égard au transfert des fractions privatives et de la part des copropriétaires dans les parties communes qui en étaient l’accessoire. En tant que mandataires de l’ensemble des copropriétaires, les administrateurs devaient assurer indivisément la représentation de leur intérêt collectif, notamment en recouvrant les indemnités auxquelles ils pouvaient avoir droit pour assurer la préservation des parties communes. Il me paraît utile de reprendre, in extenso, les propos du juge LeBel sur cette question: 
Les parties communes de la copropriété constituent un patrimoine collectif permanent. Sans égards au transfert des fractions et à l'aliénation des droits que comprend celle-ci dans les parties communes, elles constituent un élément patrimonial stable, dont la présence, l'usage et le bon entretien assurent la jouissance paisible des fractions des parties exclusives et des droits qui y affèrent. Dans le système établi par la loi de 1969, et même si l'on n'a pas établi des mécanismes aussi précis que ceux du nouveau Code civil, les administrateurs assument une obligation de préservation de ce patrimoine collectif. Ils doivent voir à son entretien et à sa préservation. Corriger les dommages qui compromettent immédiatement ou à terme le bon état des parties communes et, en conséquence, la jouissance éventuelle des parties exclusives, constitue un élément de l'exécution de cette obligation. Engager les procédures qui permettront soit de recouvrer les dépenses déjà encourues, soit d'obtenir une indemnité pour celles qui s'avèrent nécessaires, en représente un autre aspect. Comme mandataires de l'ensemble des copropriétaires, ils assurent indivisément la représentation de leur intérêt collectif et le recouvrement des indemnités qui peuvent être requises pour la préservation de celui-ci. Le pouvoir d'ester en justice constitue une fonction indispensable accordée pour la bonne exécution de cette obligation principale.  
Ce pouvoir d'ester en justice est accordé par le Code  civil, pour des fins limitées. Ces limites, cependant, ne sont pas si étroites qu'elles interdisent l'exercice des procédures judiciaires précisément nécessaires à l'exécution de cette obligation de préservation et d'entretien. Celle-ci est d'ailleurs si contraignante que, comme on l'a vu, elle expose les administrateurs à une responsabilité civile envers les tiers et les copropriétaires, à la fois à l'égard de leur obligation propre d'entretien, mais aussi, à l'égard de celle de correction des vices de construction. Il y aurait faute de leur part à ne pas s'occuper de la protection des parties communes de la copropriété contre les vices de construction constatés. La loi leur accorde un recours récursoire lorsqu'on les poursuit eux-mêmes en raison de celui-ci contre un responsable d'un vice de construction. Toutefois, cette disposition législative ne limite pas pour autant le droit d'ester en justice pour l'exécution de cette fonction de conservation et de préservation à cette seule hypothèse. Il s'agit plutôt d'un aspect de la mise en œuvre du pouvoir et de l'obligation d'engager des opérations dans l'intérêt commun que leur réserve l’article 441v. C.c.B.-C.  
Si l'on retenait l'argumentation de l'appelante, l'on créerait un étrange régime juridique, dont les caractéristiques fondamentales seraient la lourdeur et l'inefficacité. Sa seule utilité se retrouverait dans la protection des promoteurs et constructeurs contre les conséquences de leur responsabilité contractuelle ou légale, en mettant des obstacles infinis à l'exercice des recours visant l'état des parties communes. En tenant compte du caractère à la fois collectif et permanent du patrimoine commun que constituent les parties communes, la mesure la plus efficace consiste précisément dans la reconnaissance de la recevabilité du recours exercé par les administrateurs pour obtenir un remboursement des dépenses faites ou les indemnités requises pour les travaux correctifs nécessaires. 
[55]        Dans cet arrêt, le juge LeBel conclut son analyse sur cette question en affirmant que les aspects collectifs du système de copropriété québécois, en vertu du Code civil du Bas-Canada, permettaient aux administrateurs de poursuivre un tiers pour la préservation des parties communes, et ce, alors même qu’aucun lien contractuel n’existait entre eux : 
Certes, à première vue, cette reconnaissance du droit des administrateurs de poursuivre pour l'ensemble des copropriétaires, même à l'égard des parties communes, heurte, comme le soutient l'appelante, le principe de l'effet relatif des conventions. Le syndicat se trouve apparemment à poursuivre un tiers, alors qu'aucun lien contractuel n'a été créé formellement entre eux. Cela porte atteinte également au principe exprimé par l’article 59 C.p.c., suivant lequel nul ne saurait plaider pour autrui. Cependant, les aspects collectifs du système de copropriété et les pouvoirs spécifiques et incidents rattachés à la charge administrative comblent ces lacunes. Le droit commun se trouve modifié d'autant pour respecter les structures fondamentales de l'institution nouvelle et les besoins de son administration. Ultimement, le Code civil rend les administrateurs responsables non seulement de l'entretien de l'immeuble, mais aussi des vices mêmes qui l'affectent. La reconnaissance de la capacité de poursuivre, même préventivement, et non pas d'exercer simplement un recours récursoire s'impose, pour permettre l'exécution des fonctions qui leur sont dévolues.  
[Je souligne] 
[56]        Les principes énoncés dans l’arrêt Belcourt Construction Company c. Cooperberg ont été repris à de nombreuses reprises.  
[57]        Le Code civil du Québec a, quant à lui, codifié plusieurs de ces énoncés. Par exemple, les articles 1039, 1077, et 1081 C.c.Q. définissent le rôle, la responsabilité et les devoirs du syndicat des copropriétaires, de même que les droits dont il dispose pour s’acquitter de ses tâches, notamment celui d’intenter une action en justice fondée sur un vice caché, un vice de construction ou un vice de sol affectant l’immeuble : 
[...] 
[58]        Cette dernière disposition, si elle peut être vue comme une exception à la règle du droit commun énoncée à l’article 59 C.p.c. suivant laquelle nul ne peut plaider pour autrui ou encore celle concernant l’effet relatif des contrats qui se retrouve à l’article 1440 C.c.Q., vise à assurer le respect des structures fondamentales de l'institution de la copropriété divise. Elle permet au Syndicat d’accomplir son rôle et ses devoirs.  
[59]        En l’espèce, bien que le Syndicat ne soit pas partie aux contrats préliminaires, il avait l’intérêt légal pour intenter une action en vue d’obtenir le respect des obligations contractées par 9133, à titre de promoteur, relativement aux travaux touchant les parties communes. En agissant comme il l’a fait, le Syndicat n’a fait qu’assumer ses devoirs et obligations, dont celui de veiller à la protection et à la représentation des intérêts communs des copropriétaires.
Référence : [2015] ABD 109

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