Le dol, c'est le le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Cibler ce qui constitue du dol - et particulièrement du dol par réticence - n'est pas toujours chose facile. Le dol par réticence nécessite la conclusion préalable que la bonne foi commandait la communication de l'information non divulguée et ensuite que cette non-communication visait à provoquer volontairement une erreur dans l’esprit de son contractant pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes. L'affaire Girard c. Dufour (2015 QCCS 340) illustre cette réalité.

 

Dans cette affaire, les Demandeurs recherchent l'annulation de leur achat d'un immeuble. À l'appui de leur action, les Demandeurs font valoir que le défaut par le Défendeur de leur divulguer qu'une mort par overdose de drogue avait eu lieu dans la maison en 2008 constitue une dol par réticence en ce qu'ils n'auraient pas acheté l'immeuble si cette information leur avait été divulguée.

Le Défendeur fait valoir qu'il a agit de bonne foi et qu'il ne considérait pas que ce décès constituait une information pertinente à communiquer.

Après analyse, l'Honorable juge Simon Ruel en vient à la conclusion que le recours des Demandeurs doit être rejeté. Selon lui, lorsqu'il s'agit de dol par réticence, il faut que l'information pertinente en soit, subjectivement, une dont la communication s'imposait. Il faut en outre trouver un élément de mauvaise foi pour conclure au dol:

[41]        Le dol implique « le fait de provoquer volontairement une erreur dans l’esprit d’autrui pour le pousser à conclure le contrat ou à le conclure à des conditions différentes ». Le dol implique un comportement répréhensible ou déloyal de la part du contractant qui a provoqué l’erreur, comme des manœuvres frauduleuses ou le mensonge. 

[42]        Tel que l’indique l’article 1401, alinéa 2, le dol peut résulter du silence ou d’une réticence : 

[…] La réticence est un dol négatif. Elle consiste à laisser le cocontractant croire une chose par erreur, sans le détromper, spécialement en ne lui dévoilant qu’une partie de la vérité. Le silence est le fait de s’abstenir de révéler au cocontractant un fait important qui changerait sa volonté de contracter. Dans les deux cas, le comportement est déloyal, car il vise à amener l’autre partie à contracter malgré son ignorance ou à passer contrat à des conditions plus onéreuses qu’elle ne le ferait autrement. C’est une déloyauté par dissimulation. […]

[43]        Selon un autre auteur : 

[…] Pour qu’il y ait véritablement un dol par réticence, il faut retrouver chez le contractant la volonté de tromper son contractant en ne lui révélant pas certaines informations pertinentes et déterminantes qu’il serait en droit de connaître. En d’autres termes, le dol par réticence suppose l’absence de bonne foi. […]

[44]        Pour que l’erreur provoquée par le dol soit cause de nullité d’un contrat, il faut également qu’elle ait été déterminante en ce que la partie trompée n’aurait pas contracté si elle avait connu la vérité. 

[45]        Étant donné que la bonne foi se présume, le dol constitue une exception et doit être spécifiquement prouvé : 

[…] La partie qui réclame l’annulation du contrat ou la réduction de ses obligations pour dol a donc un fardeau de preuve assez lourd; elle doit démontrer l’existence de l’erreur dont elle a été victime, son caractère déterminant, l’intention de tromper, et le fait que le dol a émané du cocontractant ou a été connu de Iui. Il n’est pas facile de repousser la présomption de bonne foi et la victime ne parvient pas toujours, tant s’en faut, à convaincre le tribunal qu’il y a eu dol. La règle de la prépondérance de la preuve s’applique ici, comme pour n’importe quel fait juridique, et tout moyen de preuve est admissible pour établir le dol.

[46]        Pour évaluer s’il y a dol, le Tribunal doit se resituer au moment de la formation du contrat. 

[47]        Il existe dans les relations contractuelles une obligation des parties de fournir les informations nécessaires à un consentement éclairé. Le corollaire et la limite de l’obligation d’information sont l’obligation de l’autre partie de se renseigner : 

[…] Dans la mesure, en effet, où, dans les circonstances de l’espèce, le contractant a la possibilité de connaître l’information ou d’y avoir accès […], celui qui s’apprête à conclure un contrat doit prendre les mesures raisonnables pour en bien connaître les enjeux importants, les faits susceptibles d’influencer sa décision; l’obligation de se renseigner vient ainsi faire échec au devoir corrélatif de renseignement de l’autre partie. […]

[48]        Dans l’évaluation du dol, le Tribunal doit donc considérer les démarches et les efforts faits par le contractant qui se prétend victime de dol auprès de son cocontractant ou auprès d’autres sources.  

[49]        Bien qu’il faille tenir compte de l’expertise et de l’expérience relative des parties pour évaluer les obligations d’information et de se renseigner, la lésion, qui résulte de l'exploitation de l'une des parties par l'autre, ne vicie pas le consentement à l’égard des majeurs, sauf dans les cas prévus par la loi. 

[...] 

[65]        Le défaut de divulguer certains éléments qui peuvent objectivement affecter la valeur d’une propriété peut être considéré comme un dol, par exemple, le fait de camoufler que les fondations ou la toiture sont affectées par des problèmes importants : 

La vente d’une résidence est un terreau fertile et pédagogique pour le dol. Une personne qui dissimule des défauts graves dans une propriété commet un dol. Certains vendeurs camouflent des fondations ou un plancher en mauvais état. Le geste peut être moins grave et tout de même constituer un dol. Par exemple, il faut avertir l’acheteur que les installations septiques sont défectueuses ou que l’immeuble contient de l’amiante. Le vendeur a une obligation positive de divulguer une chose aussi  importante. Il s’agit alors d’un silence dolosif. La présence d’un problème mineur non mentionné ne constitue toutefois pas un dol, sauf si l’acheteur pose une question sur le sujet et que le vendeur lui ment. […]

[66]        Par ailleurs, les éléments qui peuvent subjectivement affecter la valeur de la propriété n’ont pas d’emblée à être divulgués : 

Par ailleurs, il importe de souligner que le vendeur est tenu de fournir à l’acheteur potentiel uniquement les informations susceptibles d’altérer la valeur de l’immeuble. Ainsi, la survenance dans la maison d’un suicide, d’un meurtre ou d’un décès n’est pas un facteur qui doit être déclaré par le vendeur, car ces événements, quoique susceptibles d’influer sur le consentement de l’acheteur, n’ont pas pour effet de modifier la valeur du bien. Cependant, il en est tout autrement lorsque l’acheteur manifeste clairement au vendeur ses phobies ou craintes concernant la survenance de tels événements. Il en est de même, de la manifestation de considérations subjectives qui pourraient nuire à la jouissance paisible des lieux ou du bien vendus. Notre soulignement.

[67]        Tel que le suggèrent les auteurs, si l’acheteur manifeste des craintes particulières ou phobies pour lesquelles le vendeur détient de l’information et la dissimule, ou encore si l’acheteur pose des questions et que le vendeur ment, fait défaut de répondre ou fait preuve de réticences, il pourra commettre une manœuvre dolosive.

Référence : [2015] ABD 63