Les circonstances dans lesquelles les tribunaux passent outre au critère de l'antériorité en matière d'action en inopposabilité

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'action en inopposabilité répond à certains critères spécifiques. Un de ces critères est que la créance de celui qui attaque un acte doit être antérieure à cet acte. Or, il existe des circonstances dans lesquelles les tribunaux acceptent de mettre de côté ce critère lorsqu'il en résulterait une injustice. C'est le cas lorsque la Cour constate qu'un bail commercial qu'elle juge frauduleux cause préjudice à un créancier hypothécaire. L'Honorable juge Chantal Lamarche en discute dans  Compagnie d'assurances d'hypothèque Genworth Financial Canada c. St-Jean (2015 QCCS 3).

 

Dans cette affaire, la Demanderesse intente des procédures civiles en inopposabilité afin de faire déclarer que le bail résidentiel dont le locataire est le Défendeur lui est inopposable.  

 

Le Défendeur conteste le recours et fait valoir que les critères afférents au recours en inopposabilité ne sont pas rencontrés. En effet, le Défendeur plaide que la créance de la Demanderesse n'est pas antérieure au bail résidentiel qu'elle attaque maintenant.

 

La juge Lamarche, même si elle est ultimement d'avis que le recours doit être rejeté, note que les tribunaux ont parfois passer outre le critère de l'antériorité de la créance en matières semblables:

[27]        Elle allègue également que le bail consenti à Monsieur St-Jean par Monsieur Lavoie l’a été en fraude des droits de Caisse Desjardins créancière hypothécaire. Par conséquent, il n’est pas opposable à cette dernière pas plus qu’à Genworth, cession­naire des droits de Caisse Desjardins. 

[28]        Genworth soutient que le bail constitue une fraude, car il a été conclu pour une période démesurée à un prix vil et qu'il diminue substantiellement la valeur de l’im­meuble.  

[29]        Genworth fait la preuve par le témoignage de l'expert monsieur Daniel Ryan (« Expert Ryan ») que la résidence en question devrait se louer à un prix d'environ 850 $ par mois étant donné que les réparations mineures et majeures sont à la charge du locataire.  Il souligne aussi que généralement ce type de résidence (unifamiliale) n'est pas loué.  L'Expert Ryan ajoute que la valeur de la résidence est substantiellement réduite par un tel bail. Cette preuve n'est aucunement contredite. 

[30]        Il est clair que Genworth subit un préjudice en raison du bail. 

[31]        Cependant, pour réussir dans son recours en vertu du Code civil du Québec, Genworth doit aussi démontrer que son préjudice est causé par un acte juridique de son débiteur, soit, Monsieur Roger, et que sa créance est antérieure à l'acte juridique dont on demande l'inopposabilité. 

[32]        En l’espèce, l’acte juridique dont se plaint Genworth est le bail.  Or, ce bail n’a jamais été consenti par Monsieur Roger, mais l’a été par Monsieur Lavoie.  De plus, la créance n'est clairement pas antérieure au bail. 

[33]        Genworth allègue que même si le bail a été consenti par Monsieur Lavoie, Genworth peut en demander l’inopposabilité.   

[34]        Genworth soutient plus particulièrement que l’antériorité de la créance n’a pas à être prouvée lorsque l'acte frauduleux, soit le bail et la constitution de la créance sont contemporains. 

[35]        Genworth ajoute que même s’il n’y a pas contemporanéité, ce bail étant frau­duleux, il vicie tout et est, par conséquent, inopposable à Genworth. 

[36]        La jurisprudence citée par Genworth démontre que les tribunaux sortent du carcan imposé par les critères des articles 1631 et suivants du Code civil du Québec (anciennement l’action paulienne) et rendent inopposable des baux à un créancier hypothécaire même s’ils ont été conclus avant l’existence de la créance. 

[37]        Le régisseur M^e Jean-Claude Pothier écrivait ceci à cet égard : 

Toutefois, le cadre étroit imposé par l’institution paulienne aux articles 1631 et sqq. C.c.Q., principalement en regard de l’antériorité de la créance, de son caractère exigible au moment du jugement en inopposabilité oblige à s’interroger sur la pertinence de l’utilisation de cette institution pour contrer le bail fait en fraude des droits du créancier hypothécaire devenu propriétaire de l’immeuble ou, à cet égard, de tout acquéreur de l’immeuble.

En effet, le bail constitue en quelque sorte une charge occulte sur un immeuble à l’égard de tout acquéreur, et ce, vu le caractère impératif et exceptionnel de l’article 1937 C.c.Q. (…)

Qu’advient-il du bail résultant du concert frauduleux entre un locateur et un loca­taire à l’égard de celui qui a acquis l’immeuble dans les circonstances suivantes?

1)    Le créancier hypothécaire devenu avant le jugement sur une action en inopposabilité (cf. art. 1634 C.c.Q.) propriétaire locateur par une prise en paiement, laquelle, par définition, a éteint sa créance.

2)    Le créancier hypothécaire qui se porte acquéreur à la vente sous contrôle judiciaire et dont la créance est totalement éteinte par le prix d’adjudication, ou dont le débiteur est libéré par l’application de l’article 1695 C.c.Q., ce qui pourrait éventuellement être le cas dans présent dossier.

3)    Tout acquéreur de l’immeuble qui découvre l’existence d’un tel bail frau­duleux, etc.

Il est difficile d’imaginer que les règles d’antériorité et d’exigibilité de la créance, édictées par l’article 1634 C.c.Q. pour le recours paulien, imposent au nouveau locateur, dans les circonstances ci-dessus, un bail frauduleux, ce qui pourrait avoir pour effet d’enlever une grande partie de la valeur de l’immeuble acquis par le jeu de la garantie ou autrement.

La jurisprudence, approuvée en cela par les meilleurs auteurs, a permis de sortir du cadre étroit du recours paulien pour pouvoir réprimer ce type de fraude; l’honorable Jean-Louis Baudouin fait le commentaire suivant :

-Antériorité- Le créancier doit justifier, en premier lieu, de l’antériorité de sa créance par rapport à l’acte dont il attaque la validité, sauf dans l’hypothèse où l’acte du débiteur a pour objet de frauder un créancier postérieur. La raison de cette exigence est évidente. Lorsque le créancier accepte de s’engager avec le débiteur, le patrimoine de ce dernier, au moment de la conclusion de l’acte représente son gage. Il ne peut donc se plaindre que des seuls actes frauduleux postérieurs à la constitution de sa créance, les actes antérieurs n’ayant pu, par hypothèse, lui causer un préjudice. De plus, l’action en inopposabilité est essentiellement basée sur la fraude, il est impossible de concevoir qu’un créancier subséquent à l’acte puisse se prévaloir du recours, puisqu’aucune fraude ne pouvait être exercée à son endroit. Il est fait exception à cette règle lorsque l’acte frauduleux et la constitution de la créance sont contemporains et lorsque l’acte attaqué, bien qu’antérieur, a été fait par le débiteur dans la perspective de la constitution de créance nouvelle et dans l’intention arrêtée de frauder même ses créanciers subséquents.

[Soulignement du Tribunal] 

(…) 

Or, lorsque le créancier garant ayant réalisé sa garantie se trouve face à un bail frauduleux, cela n’a rien à voir avec le patrimoine du débiteur; c’est sa garantie qui a été altérée tout comme si l’immeuble lui-même avait été détérioré durant l’existence de la créance garantie.  

Dans ce dernier cas, l’article 2734 C.c.Q. prévoit compensation pour le créancier même si la créance n’est pas encore exigible

(…) 

Le bail frauduleux vise plus à porter atteinte à la garantie du créancier hypo­thécaire qu’à diminuer le patrimoine du débiteur, même si ce résultat peut être atteint temporairement, avant la réalisation de la garantie; ceci souvent dans le but de favoriser un parent ou un ami et, par la même occasion, de rendre l’immeuble moins attrayant pour le créancier ou pour un enrichisseur éventuel.

Cette conséquence particulière et première du bail frauduleux à l’égard du créancier garanti, soit l’altération de la garantie, explique peut-être l’affirmation de l’honorable Jean-Louis Baudouin, reprenant en cela un fort courant de la doctrine française : 

Seuls les créanciers chirographaires peuvent en (l’action paulienne) bénéficier.

Ceci semble la règle même si Baudouin mentionne qu’elle souffre d’exception en jurisprudence, comme la règle de l’antériorité, laquelle est parfois écartée comme il le mentionne ci-dessus, et ce, malgré le texte formel de l’article 1634 C.c.Q.

Là aussi, malgré cette règle de l’antériorité, on retrouve de nombreux arrêts cités avec approbation par les commentateurs où le bail frauduleux, passé antérieu­rement au titre de l’acquéreur de l’immeuble mais dans le but de le spolier, est déclaré inopposable à cet acquéreur.  

[38]        Dans cet arrêt, le régisseur Jean-Claude Pothier a déclaré inopposable au créancier hypothécaire le bail conclu entre son débiteur et le locataire dans les semaines précédant le jugement de la Cour supérieure en délaissement. 

[39]        Le Tribunal note que, dans cette affaire, le locateur était le débiteur hypo­thécaire.  

[40]        Dans les autres arrêts cités par Genworth au soutien de ses prétentions, soit que le locateur est le créancier hypothécaire ou s’il ne l’est pas, le locateur a comploté avec le débiteur hypothécaire afin de réduire la valeur de la créance et ainsi le tribunal a pu conclure que le bail avait été conclu en fraude des droits du créancier.

Référence : [2015] ABD 13